Помощь Юриста

Ипотека Сбербанка: аннуитетные или дифференцированные платежи

Pin
Send
Share
Send
Send


Не всем известно, что существует дифференцированный кредит в Сбербанке. Это способ погашать кредитные задолженности по другому, для многих более удобному графику. Заемщики сами выбирают тип договора и график погашения. Чтобы принять правильное решение, необходимо разобраться во всех нюансах.

Содержание:

Суть дифференцированного подхода

При обычной схеме (аннуитетной) деньги возвращаются равными платежами по указанному в договоре графику. Но если в Сбербанке взять заем с дифференцированными платежами, принцип погашения тела займа и процентов меняется. Главная особенность заключена в уменьшении обязательной суммы с каждым платежом. Его размер состоит из трех частей:

  1. Доля тела кредита. Сбербанк делит ее на количество месяцев, равномерно распределяя долговую нагрузку.
  2. Проценты. Сбербанк берет в расчет только остаток долга, который имеется на дату проведения транзакции.
  3. Прочие комиссионные сборы, штрафы, пени, тарифы за услуги и другие платежи, предусмотренные договором.

Уменьшение суммы, подлежащей выплате, говорит о том, что при дифференцированной кредитной системе взаиморасчетов со Сбербанком заемщику легче увидеть, сколько и за что он платит.

В чем разница между дифференцированными и аннуитетными платежами?

На графических схемах видно, что с течением времени кредиты в Сбербанке погашаются по-разному. Если это аннуитетный заем, то в первые месяцы одолженная сумма практически не гасится. Большая доля средств идет на прибыль банка. Дифференциация предполагает, что с первого платежа больше средств направлено на погашение тела долга, а малая часть взимается в качестве процентов.

Все рассчитано на то, чтобы в период по погашению ежемесячные платежи были одинаковые. Это удобно для заемщиков Сбербанка. Постоянно уточнять сумму не нужно. Пользователи личного кабинета настраивают автоплатеж и никогда не забывают, что пришла пора платить. Дифференцированная система работает иначе:

  1. В первый платеж заемщик выплачивает часть тела дифференцированного кредита. Она остается постоянной в течение всего периода кредитования, но проценты в первый месяц большие.
  2. Со временем доля тела остается прежней, вплоть до последнего платежа. При закрытии договорных обязательств заемщик выплачивает минимум процентов, и общая сумма выплаты незначительная.

Сбербанк по умолчанию рекомендует аннуитетный метод. Дифференцированный кредит доступен не всем. Оценивается доход, и он должен быть достаточным, чтобы выплачивать крупные платежи в первые 6-12 месяцев.

Придется доказывать, что заработок стабилен. Надеяться, что родственники станут поручителями, не стоит. Сбербанк крайне неохотно берет данный фактор в расчет, когда выдает одобрение. Но если зарплата достойная, стабильная, регулярная, дифференцированный кредит выдают без проблем. Но что делать, если договор уже подписан, дифференцированный кредит получен, и условия аннуитетные, а хотелось бы наоборот?

Можно ли поменять способ погашения займа?

Чтобы начать платить по-новому, без увеличения размера кредита, необходимо перезаключить договор. Это можно сделать, когда в первом кредитном соглашении нет соответствующего запрета. В противном случае от затеи придется отказаться. Сбербанк не приветствует такие перемены, но и не запрещает.

Альтернатива – досрочное погашение кредита без предварительного уведомления. Увеличив регулярный платеж, клиенты Сбербанка формируют обстоятельства, служащие причиной снижения уровня переплаты по дифференцированному кредиту. В итоге производится рефинансирование и назначаются новые условия, отображаемые в дополнительном соглашении.

Какой способ оплаты лучше?

Если сравнивать две схемы погашения кредитов, то заемщики склоняются к дифференцированной потому, что видят в ней следующие преимущества:

  1. Экономия денег. Если взять два графика, рассчитанные на одинаковую сумму и сроки возврата, то дифференцированный кредит в Сбербанке для клиента обходится дешевле. Когда процентная ставка идентична, комиссии и прочие сборы одинаковы, разница существенна. Чем больше срок погашения, тем она ощутимее.
  2. Возможность планировать личный бюджет. Главными заемщиками, которых устраивает дифференцированный кредит, являются люди среднего возраста, если речь идет об ипотеке. Несложно посчитать, что к моменту выхода на пенсию платежи станут незначительными, и в квартире будет готов ремонт, так как появятся ликвидные средства.
  3. Выгода при досрочном погашении. С каждым месяцем уменьшается сумма, необходимая для полного закрытия дифференцированного кредита. Проценты занимают меньшую долю, и погасить их проще. Принимая решение вернуть дифференцированный кредит Сбербанка досрочно, заемщик собирает меньшую сумму, чем при погашении аннуитетного кредита, что делает данную возможность доступной.
  4. Простота расчетов. Всегда видно, за что конкретно платятся деньги. В некоторых случаях есть разные счета: кредитный и процентный. Суммы в графике расположены в различных графах. Квитанции раздельные, и в любой момент времени можно посчитать, сколько средств идет на погашение тела дифференцированного кредита, а сколько — на оплату процентов.
  5. Экономия на страховке. Полис выдается на 12 месяцев. Страховые взносы рассчитываются в зависимости от остатка дифференцированного кредита. В Сбербанке при дифференцированной кредитной схеме спустя этот период сумма уменьшится, и за страховку придется платить меньше, чем при обычной системе погашения задолженности.

Касательно различий в сумме переплаты нужно отметить, что если кредит погашается на половине срока, то при обычном кредите выплачивается ¾ суммы ввиду больших процентов. Дифференцированный график предполагает внесение 50% вместо 75%, а это ощутимо для семейного бюджета.

Выбирая между типами кредита, необходимо руководствоваться не только этим. Убедитесь, что Сбербанк дает такую возможность. Еще раз проверьте, хватает ли денег на первые месяцы, самые тяжелые. Просчитайте, сколько по факту денег будет оставаться, хватит ли их для нормальной жизни. Учитывайте необходимость оставить средства на случай болезни членов семьи. Взвешивайте все за и против.

Плюсы и минусы кредита с дифференцированными платежами

Достоинства у этого вида существенные, но в расчет берутся и недостатки. Заемщикам свойственно преувеличивать собственные возможности. Это естественно с точки зрения психологии. В первые месяцы долговой гнет велик, и важно правильно соизмерить доход с будущим расходом. Но обязательный платеж с каждым разом будет уменьшаться, что хорошо.

Банки, включая Сбербанк, рассматривая платежеспособность претендента на дифференцированный кредит, требуют большего дохода. Если сроки возврата одинаковы, как и процентная ставка, страховка и комиссии, то при дифференцированном кредите устанавливается меньший лимит по сумме. Чтобы взять больше, нужно соответственно зарабатывать. Так банкиры стараются себя обезопасить от невозврата дифференцированного кредита.

Служба безопасности и кредитный отдел тщательнее рассматривают кандидатуру. В учет берутся различные факторы. Плохо то, что на это требуется время. Одобрение от Сбербанка поступает не сразу, возможны ограничения по объему. Это правильно, ведь в любой момент в семье может произойти несчастье, и срочные расходы не позволят своевременно и в полном объеме выплачивать взносы по кредиту.

Сложность вызывает необходимость постоянного отслеживания того, сколько денег нужно собрать к дате внесения очередного платежа. Каждый раз сумма разная. Настроить автоплатеж не получится. Придется заглядывать в график минимум 1 раз в месяц. Возникали случаи, когда должник забывал о наступлении ключевой даты. Шла просрочка, росли штрафы. В результате – долговая яма, вылезти из которой сложно.

Достаточно минусов и с точки зрения банкиров. Уменьшается доход от процентов. Изменение лимита в сторону уменьшения приводит к тому, что заемщику нецелесообразно оформлять кредит в Сбербанке, так как денег на покупку недвижимости, транспорта, других ценностей просто не хватает. Облегчив досрочное погашение, банки теряют деньги, поэтому такой способ кредитования не рекламируется, и желающие должны сами требовать рассмотрение этой возможности.

Стоит ли оформлять ипотеку?

Квартирный вопрос — это одна из актуальных проблем российского общества. Большинство экономически активного населения, получающее среднюю зарплату 20-25 тыс. рублей, не может накопить на собственную жилплощадь. Недвижимость покупают только предприниматели, топ-менеджеры и высокооплачиваемые чиновники. Кому-то вожделенные метры достаются от родственников. Кто-то имеет право на аренду квартиры, принадлежащей муниципалитету. Часть граждан становится домовладельцами в результате мошеннических операций.

Некоторые аналитики считают, что высокая стоимость недвижимости в Российской Федерации связана с коррумпированностью строительной отрасли. Кто-то связывает завышенную цену квадратного метра с необходимостью закупки дорогих иностранных строительных материалов.

Многие пары вынуждены снимать комнаты, и постоянно менять место жительства. Владельцы помещений часто указывают в объявлениях, что им не требуются постояльцы с детьми и животными. Наличие маленьких детей сильно осложняет поиск жилья. Для многих россиян, имеющих детей, заём — это единственный способ решения жилищной проблемы.

Крупная ссуда налагает серьёзные ограничения на домашний бюджет. Платежи по займу составляют 30-40% от дохода семьи. Для комфортного возврата задолженности лучше найти дополнительные источники прибыли и сократить расходы домашнего хозяйства. Также следует уменьшить долговую нагрузку.

Специфика ипотечного кредитования в Сбербанке

Жилищная ссуда имеет ряд характерных признаков, которые отличают её от других финансовых инструментов. Жилищные кредиты отличаются большими объёмами и предполагают наличие созаёмщиков и поручителей. Деньги предоставляются под залог недвижимого имущества на длительное время (до тридцати лет).

Обеспечение, оформляемое в качестве залога, должно соответствовать следующим стандартам:

  • В здании нет деревянных перекрытий,
  • Дом не находится в аварийном и ветхом состоянии,
  • В квартире не зарегистрированы посторонние,
  • Дом построен в микрорайоне с благоприятной экологической обстановкой,
  • На жильё не наложены обременения (арест, рента и пр.),
  • В комнатах есть электричество, отопление, ГВС и ХВС,
  • Возраст здания не превышает 30 лет,
  • Помещение находится в удовлетворительном санитарно-техническом состоянии (отсутствуют насекомые, плесень, грибок и т. д.),
  • Многоквартирный дом находится в районе с развитой инфраструктурой (в шаговой близости есть школы, больницы, магазины и остановки общественного транспорта),
  • Износ жилого фонда не может быть выше 70%,
  • Квартира не располагается на первом или цокольном этаже.

Окна квартиры не должны выходить на свалку, промышленное предприятие или кладбище. Эксперт, осматривающий помещение, беседует с жильцами дома и участковым полиции. Жилые объекты, расположенные в районах с высоким уровнем преступности, в качестве обеспечения не принимаются. Предмет залога подлежит обязательному страхованию в аккредитованных фирмах.

Контрагент не вправе совершать какие-либо действия с залоговым обеспечением без согласия заимодавца. Получатели заёмных средств могут воспользоваться различными льготами, позволяющими сократить ставку по займу. Человек имеет право оформить налоговый вычет на сумму НДФЛ, выплаченную в течение отчётного периода.

Специалистами Сбербанка разработаны ипотечные программы, предназначенные для разных социальных категорий. Самыми популярными продуктами являются займы на покупку квадратных метров в новостройках и на вторичном рынке. Ипотека с господдержкой предназначены для многодетных семей. Также существуют продукты для граждан, собирающихся построить коттедж или гараж по собственному проекту.

Если у человека в собственности имеется ликвидная недвижимость, то он может взять нецелевой заём и улучшить жилищные условия. Деньги на покупку жилплощади переводятся только при условии внесения суммы, величина которой равна 10-30% рыночной цены залога. Заём предоставляется в рублях или иностранной валюте.

Контрагенты, попавшие в сложную жизненную ситуацию, могут воспользоваться программами реструктуризации. Если соискатель затрудняется с выбором конкретного предложения, то он может обратиться к риелтору. Специалист расскажет, как вносить аннуитетные и дифференцированные платежи, которые пойдут на гашение ипотеки Сбербанка.

Требования Сбербанка к потенциальному клиенту

Гражданин, планирующий получить заём, должен удовлетворять требованиям, которые разработаны кредитным комитетом. Займы выдаются людям, имеющим устойчивое материальное положение и стаж на последней работе не менее 6 мес. У будущего контрагента должна быть образцовая деловая репутация и позитивная кредитная история.

Также соискатель должен соответствовать следующим параметрам:

  • Гражданство России,
  • Возраст от 21 года до 60 лет,
  • Официальное трудоустройство,
  • Наличие платёжеспособных созаёмщиков,
  • Положительный «сетевой портрет» в социальных сетях,
  • Отсутствие проблем с законом (уголовные и административные правонарушения, открытые исполнительные листы).

Заявка принимается при наличии полного комплекта документов, касающихся кредитуемого объекта. Также контрагенту следует предъявить квитанцию об оплате первоначального взноса, анкету-заявление, трудовую книжку и выписку по форме 2-НДФЛ.

Оплата первоначального взноса по ипотеке

Покупатель обязан выплатить собственнику залоговой квартиры первоначальный взнос. Оставшаяся часть стоимости жилплощади будет выдана в виде ипотечной ссуды. Величина первого платежа доходит до 50% от рыночной цены приобретаемой квартиры. Чем выше уплаченная сумма, тем ниже переплата по займу. Перечисление крупного первоначального взноса подтверждает платёжеспособность клиента и положительно оценивается финансистами. Если человек платит 40-50% от цены жилплощади, то он вправе рассчитывать на особые условия сотрудничества.

Гашение первого транша можно осуществить за счёт средств семейного капитала. Часть клиентов использует заёмные ресурсы для внесения первого платежа. Такой метод оплаты создаёт дополнительную финансовую нагрузку и увеличивает пассивы личного бюджета. Оптимальным вариантом считается внесение беспроцентных средств, которые образовались за счёт личных накоплений.

В некоторых банках существуют продукты, не предполагающие оплату первоначального взноса. Данные продукты отличаются завышенной стоимостью. Человек обязан предоставить залог, ценность которого значительно превышает величину оформляемой ссуды. Займы без первоначального платежа являются рискованными для кредитора, поэтому он проверяет соискателей особенно тщательно. Для внесения первого взноса по ипотеке в Сбербанке не используются аннуитетные и дифференцированные платежи. Сумма перечисляется единым траншем.

График платежей

После подписания соглашения физлицо получает план погашения задолженности, в котором указываются даты платежей, остаток долга и начисленные проценты. Также в графике указывается аннуитетные платежи и общий остаток задолженности. Нарушение сроков зачисления денег может повлечь наложение штрафных санкций со стороны заимодавца. Должнику придётся выплачивать штраф, величина которого определяется ключевой ставкой (устанавливается ЦБ). Если клиент не сможет рефинансировать или реструктуризовать задолженность, то он утратит права на залог.

Должник может погасить заём следующими способами:

  • Передача наличных через кассу,
  • Перечисление безналичных средств со счёта,
  • Перевод денег с пластиковой карты.

Кроме перечисленных способов плательщик может пользоваться банкоматами и информационно-платёжными терминалами, оснащёнными купюроприёмными устройствами. При зачислении денег на счёт комиссия не взимается. Для перевода денежных средств заёмщик может использовать приложение для смартфона. ПО предоставляется бесплатно. Процесс перевода наличных можно автоматизировать. Для этого нужно обратиться в бухгалтерию предприятия и подписать заявление о регулярном списании части зарплаты.

Внеплановое погашение ипотеки

Каждый должник вправе погасить ссуду досрочно без уплаты комиссий. Внеплановое погашение осуществляется на основании письменной заявки клиента. Частичный досрочный возврат позволяет сократить срок договора и уменьшить величину ежемесячной выплаты. Если физлицо собирается погасить ссуду полностью, то ему нужно уточнить остаток задолженности у работника банка. Недостаток или излишек денег на счёте осложняет процесс погашения ссуды.

После того как кредит будет закрыт, клиенту следует взять выписку об отсутствии задолженности. Также необходимо аннулировать страховой контракт. Снятие обременения с залоговой недвижимости производит Росреестр (для осуществления операции требуется оплатить госпошлину).

Аннуитетные платежи

Какой метод выгодней использовать для выплаты ипотеки Сбербанка — аннуитетные или дифференцированные платежи? Аннуитетный способ погашения наиболее распространён в международной банковской практике. Сумма долга складывается с начисленными процентами и делится на равные доли. Человеку не нужно запоминать большое количество цифр. Достаточно зафиксировать в памяти размер аннуитета, который не меняется на протяжении всего срока договора.

Аннуитетный платёж в Сбербанке предполагает приоритетное гашение процентной составляющей. Размер начисленных процентов будет уменьшаться по мере закрытия долга. Многих людей интересует вопрос: «Выгодно ли гасить ипотеку досрочно при аннуитетных платежах?». Внеплановые аннуитетные платежи при внеочередном возврате долга предполагают значительную переплату и не являются выгодными для заёмщика.

Дифференцированные платежи

Дифференцированная схема погашения подходит состоятельным гражданам. Данный метод возврата задолженности подразумевает приоритетное погашение тела долга. Особенности ипотеки с дифференцированными платежами заключаются в том, что в первой четверти платёжного периода заёмщику придётся вносить крупные суммы. После этого взнос начинает постепенно уменьшаться.

Дифференцированная схема часто используется людьми, которые планируют досрочное погашение долга. Она предполагает меньший объём переплаты, чем аннуитетный вариант возврата ссуды. Дифференцированный платеж в Сбербанке позволяет сэкономить значительные суммы на выплате страховых премий (вознаграждение зависит от объёма задолженности).

Персональный план погашения ипотеки

Индивидуальный график обычно составляется для организаций, бизнес которых носит сезонный характер. Индивидуальная схема возврата займа может сочетать дифференцированные и аннуитетные платежи, а также периоды «ипотечных каникул«.

Персональный график гашения долга составляется и в случае реструктуризации кредита. Заимодавец по договорённости с должником может периодически изменять срок возврата задолженности. Достаточно экзотической системой возврата заёмных ресурсов является погашение тела долга в конце срока договора. Заёмщик ежемесячно гасит только проценты, величина которых остаётся неизменной.

Использование программного калькулятора для расчёта платежей

Предварительную оценку стоимости ссуды можно произвести с помощью специализированного ПО. Цифровой ипотечный калькулятор позволяет сравнить размер переплаты при использовании аннуитетных и дифференцированных платежей для оплаты ипотеки в Сбербанке. Полученные цифры носят ориентировочный характер. Точные значения можно узнать у менеджера.

Для расчёта цены займа необходимо ввести следующие сведения:

  • Размер кредита,
  • Дата заключения и время действия соглашения,
  • Процентная ставка,
  • Величина комиссионных платежей.

В итоговой таблице будет указана общая переплата, объём ежемесячного платежа и дата окончания выплат. Вычисления можно проводить при помощи нескольких калькуляторов. Такой подход позволит выявить неточности и погрешности в полученных данных. Если клиент будет возвращать долг по индивидуальному графику, то расчёт придётся делать вручную. Для этого можно использовать электронные таблицы или специализированные математические приложения.

Изменение платежей при рефинансировании

Физические и юридические лица, желающие снизить переплату по займу, могут воспользоваться программой рефинансирования. Этот продукт даёт возможность переоформить кредит под более низкий процент, а также консолидировать займы, полученные у разных заимодавцев. Каждое заявление на предоставление рефинансирования рассматривается в индивидуальном порядке.

Новый заём оформляется на следующих условиях:

  • Минимальный размер — 300 тыс. р,
  • Ставка — 9,5% годовых (при условии покупки страхового полиса),
  • Максимальный срок договора — 30 лет,
  • Предельная величина — 7 млн р.

В качестве обеспечения может быть предоставлен жилой дом, комната или таун-хаус. Займы оформляются гражданам в возрасте от 21 до 75 лет, имеющим постоянное место работы и официальное трудоустройство. Для участия в программе рефинансирования соискатель обязан предъявить:

  • Заполненную анкету,
  • Паспорт с отметкой о постоянной регистрации,
  • Справку, подтверждающую регистрацию по месту пребывания (при наличии временной прописки),
  • Трудовую книжку,
  • Справку о доходах.

Заявка рассматривается в течение недели. Деньги выдаются в офисе банка по месту регистрации физлица. Если должник несвоевременно перечислит аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке, Сбербанк будет взыскивать неустойку.

Как сократить платежи по ипотеке?

Стоимость ипотеки в Сбербанке зависит не только от плана внесения аннуитетных или дифференцированных платежей. Заёмщики имеют право воспользоваться различными льготами и субсидиями, которые предоставляются согласно принятым федеральным законам. Речь идёт о материнском капитале, акции «Молодая семья» и субвенциях, выдаваемых местными органами власти. Также человек может воспользоваться скидками, которые предоставляют строительные организации.

Для уменьшения процентной ставки можно использовать следующие варианты:

  • Купить полис, страхующий жизнь,
  • Воспользоваться сервисом электронного оформления сделки,
  • Стать участником зарплатного проекта,
  • Выбрать квартиру при помощи площадки «Домклик от Сбербанка».

Использование перечисленных способов позволяет снизить стоимость займа на несколько процентов годовых. Если соискатель является солдатом или офицером российской армии, то он может взять специальный ипотечный кредит для военных. Для этого ему необходимо подать заявление на оформление сертификата ЦЖЗ (целевой жилищный заём). Аннуитетные платежи вносятся из федерального бюджета.

Если жилые здания возведены на кредитные средства банка, то покупатель жилплощади может получить скидку в размере 0,5% годовых. Заёмщики, работающие в бюджетной сфере, имеют право на получение льгот. Лица, относящиеся к социально незащищённым слоям населения, также могут стать участниками специальных программ.

Типичные ошибки при оформлении ипотеки

Многие неопытные соискатели переоценивают свои возможности. Они надеются на лучшее и не создают материальные резервы. Это приводит к тому, что в случае внезапной потери работы человек утрачивает возможность вовремя гасить кредит. Поиск вакансии может занять 5-6 месяцев. После того как рабочее место будет найдено, сотруднику придётся пройти испытательный срок (в этот период часто выплачивается пониженное денежное содержание).

Достаточно много ошибок связано с приобретением страховых полисов. Многие граждане, оформившие заём, отказываются страховать свою жизнь. Также они не приобретают полисы, страхующие риск потери работы и банкротства физлица. Страховая компенсация даёт возможность сгладить финансовые последствия форс-мажорных обстоятельств, повлекших смерть или стойкую утрату трудоспособности.

Не следует покупать полис в первой попавшейся компании. Лучше изучить несколько десятков коммерческих предложений страховщиков, имеющих соответствующую аккредитацию. Многие люди не знают, что можно оформить налоговый вычет, позволяющий компенсировать часть процентов по ипотечному кредиту. Не все заёмщики осведомлены о существовании госкомпании АИЖК, которая выдаёт деньги на покупку жилья.

Многие люди не уделяют необходимого внимания грамотному оформлению документации. Они предоставляют неполный пакет бумаг. Документы сдаются с исправлениями и помарками. Распространённой проблемой является предоставление ложных и недостоверных данных. Сотрудники службы безопасности быстро выявляют фальшивую документацию и пресекают мошенничество совместно с МВД.

Не нужно забывать о комиссионных расходах, которые повышают стоимость заёмных средств. Вам придётся заплатить оценщикам, риелторам, юристам и нотариусам. Также придётся оплатить госпошлину за регистрационные действия и подготовку различных бумаг.

Россия — это страна с развивающейся экономикой. После того как распался СССР, курс американского доллара постоянно рос по отношению к рублю. Граждане, решившие оформить валютную ипотеку, взяли на свои плечи серьёзный риск. Внешнеполитический кризис 2014 года показал насколько серьёзно колебания курса иностранной валюты могут повлиять на цену кредитных ресурсов.

Сбербанк ипотека

В некоторых банках этот список расширяется за счет выбора одной из двух схем погашения задолженности: аннуитетом (равными платежами) либо дифференцированно (равными частями от суммы основного тела кредита). В зависимости от нее строится график погашения задолженности и определяется полная стоимость кредита согласно действующему законодательству. Эти условия закрепляются в кредитном договоре. В обоих вариантах сумма периодического платежа объединяет в себе две составляющие: часть основной суммы задолженности и часть процентных и комиссионных начислений.

При решении вопроса о внесении платежей по ипотеке Сбербанка досрочно, что такое аннуитетный платеж, заемщик осознает, удивляясь незначительному уменьшению суммы основной задолженности в своей кредитной выписке.

Что лучше — аннуитетный или дифференцированный платеж

Ещё в недавние времена в российской (советской) практике кредитования применялся только один вид платежей — дифференцированный. Дифференцированный платёж заключается в том, что на первые месяцы выплат приходятся максимальные суммы, в которые входит часть основного долга и проценты по кредиту.

Данная формула считается основной для расчёта аннуитетных платежей и применяется основным количеством банков и кредитных организаций, используясь в большинстве кредитных калькуляторов. Полученные результаты по ежемесячному погашению кредита и сумме переплаты за пользование займом, можно увидеть в таблице:

Какой платеж в сбербанке аннуитетный или дифференцированный

Заняла новую должность,и резко возрос ежемесячный доход. Продала старую квартиру, получила кредит и приобрела отличное жилье в новостройке. Пришлось немного подождать до ввода в эксплуатацию. Дифференцированная отдача отразилась на расходах, но радует возможность в дальнейшем платить минимальные деньги.

При заключении договора многие просто игнорируют способ отдачи, имеющий первостепенное значение. Традиционно предлагается использовать аннуитетный вариант, позволяющий разделить задолженность на равные части и отдавать их в соответствии с графиком.

Как быстро погасить ипотеку в Сбербанке при аннуитетных платежах

В первом случае вы будете выплачивать банку одну и ту же сумму каждый месяц на всем протяжении срока действия кредитного договора. При составлении графика платежей, банк рассчитывает сумму процентов сразу на весь срок взятого вами займа, а затем делит их на количество месяцев. Также делится и величина основного долга, затем полученные числа суммируются, и получается сумма вашего платежа.

Разберем, каким образом вы должны действовать, чтобы досрочно погасить ипотеку в Сбербанке при аннуитетных платежах. В первую очередь при оформлении кредитного договора поинтересуйтесь у менеджера банка, с какого месяца кредитования возможно частично-досрочное погашение. В открытом доступе этой информации нет, так что, мы допускаем, что для некоторых видов ипотеки Сбер может устанавливать мораторий на первые 2-3 месяца. Если договор уже заключен, найдите в нем раздел, посвященный досрочному погашению займа, и тщательно его изучите.

Как перейти с аннуитетного платежа на дифференцированный в сбербанке

  • сумму вносимого аванса и необходимый объем кредитных средств,
  • размер и условия страхования,
  • варианты залогового обеспечения сделки,
  • процентную ставку и альтернативы ее снижения в зависимости от программы кредитования.

В некоторых банках существуют продукты, не предполагающие оплату первоначального взноса. Данные продукты отличаются завышенной стоимостью. Человек обязан предоставить залог, ценность которого значительно превышает величину оформляемой ссуды. Займы без первоначального платежа являются рискованными для кредитора, поэтому он проверяет соискателей особенно тщательно. Для внесения первого взноса по ипотеке в Сбербанке не используются аннуитетные и дифференцированные платежи. Сумма перечисляется единым траншем.

Ипотека Сбербанка: аннуитетные или дифференцированные платежи

Если жилые здания возведены на кредитные средства банка, то покупатель жилплощади может получить скидку в размере 0,5% годовых. Заёмщики, работающие в бюджетной сфере, имеют право на получение льгот. Лица, относящиеся к социально незащищённым слоям населения, также могут стать участниками специальных программ.

Индивидуальный график обычно составляется для организаций, бизнес которых носит сезонный характер. Индивидуальная схема возврата займа может сочетать дифференцированные и аннуитетные платежи, а также периоды «ипотечных каникул«.

Ответ эксперта:

Анна, условия погашения кредитной задолженности в Сбербанке определяются соответствующим кредитным договором. Способ формирования ежемесячного платежа и его погашения - аннуитетный или дифференцированный - устанавливается изначально, исходя из вида кредитования, и в дальнейшем изменению не подлежит.

Дифференцированные и аннуитетные платежи

В описание любого кредитного продукта обязательно написано, что кредит погашается ежемесячно аннуитетными или дифференцированными платежами. Банк либо указывает конкретный способ погашения, либо предлагает клиенту сделать выбор самостоятельно.

Преимущество аннуитетных платежей заключается в их неизменности. Заёмщику известна сумма, которую он должен платить каждый месяц в установленный срок. Больше никаких цифр держать в своей голове ему не надо. При дифференцированных платежах пользователю кредита будет необходимо постоянно уточнять, сколько денег ему нужно платить в последующий раз.

Виды платежей по кредиту аннуитетный и дифференцированный

Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает в первую половину срока. Синоним аннуитетного платежа — «равными долями», но это отнюдь не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга. Проблема в том, что в первые месяцы и годы вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым.

Итак, при дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга.

Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет. Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи.

Аннуитетная и дифференцированная схема погашения ипотеки: что выбрать

Этотвидподразумеваетпланомерноепогашениезадолженности,прикоторомтелокредитавыплачиваетсяодинаковымидолями,апроцентыежемесячноуменьшаются. По мере выплат сумма обязательного ежемесячного взноса будет постепенно снижаться.

  1. в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц,
  2. при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты,
  3. при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга,
  4. все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.

Как изменить аннуитетный платеж на дифференцированный сбербанк

Оба способа расчётов предусматривают заранее составленный график. Сумма переплаты рассчитывается заранее между всеми платежами. При сравнении двух графиков, предоставляемых банками для каждого способа, станет ясно, что при дифференциальном способе клиент погашает тело кредита быстрее, чем проценты по нему. Аннуитетный способ расчёта предполагает схему, менее удобную для клиента. В этом случае, чтобы сэкономить, можно погасить кредит досрочно, но подобная процедура сопряжена с бюрократическими нюансами. Кроме того, закрыть часть или весь кредит досрочно можно не в каждой организации.

На размер переплаты оказывает влияние тип расчётов. Хорошо, если банк предлагает два вида платежа — аннуитетный и дифференцированный. Что выгоднее — заёмщик в этом случае может посчитать сам. Но чаще предлагается кредит с заранее определённым способом расчёта.

Сбербанк дифференцированные платежи ипотека

Конечно же я снова составила обращение и вчера со мной связалась сотрудница банка, которая также не смогла мне гарантировать, что 8 сентября, когда приду оплачивать задолженность мне скажут корректную сумму и все не повторится! Банк опять готов списать все пени, но гарантировать ничего не может! По-моему это уже издевательство над клиентами! Осталось платить каких-то 2,5 года, но нервов будет потрачено как за все 10 лет. Убедительно прошу банк рассмотреть возможность перерасчета остатка задолженности по основному долгу с процентами на весь оставшийся срок таким образом, чтобы платеж был аннуитентным и мне более не приходилось добиваться правды каждый месяц.

На следующий месяц я обратилась в одно из отделений в г. Краснодар за уточнением корректной суммой для оплаты, т.к. платежи дифференцированные и точную сумму можно узнать в конкретный день оплаты. Сотрудник мне ее сообщил, я оплатила ее в полном объеме ( о чем свидетельствуют все чеки) и ушла спокойно домой. Через несколько дней мне поступило смс о том, что по договору имеется просроченная задолженность. Я тут же связалась с банком, мне не смогли внятно объяснить по какой причине возникла эта задолженность, приняли обращение и отправили ожидать ответ.

Аннуитетный и дифференцированный платежи: в чем разница

По условиям нашего примера разница получилась незначительная, только 5 358 руб. Но при долгосрочном кредите и на большую сумму это значение возрастает в разы. Чтобы не быть голословными, давайте изменим исходные данные. Возьмем ипотеку в 2 млн. рублей на 15 лет под 10 % годовых.

  1. Ежемесячная плата меньше с каждым месяцем. При долгосрочном кредитовании эта разница становится ощутима. Например, по нашему последнему примеру с ипотекой в первое время вы будете платить более 27 000 рублей, а в последние – только около 12 000 руб. Тогда как при АП ежемесячный взнос составит 21 492 руб. до конца срока.
  2. Переплата значительно ниже, чем при АП. Это существенный фактор. Ведь всем нам известна поговорка, что берем в долг чужие деньги, а возвращаем свои. А делать это очень не хочется.
  3. Экономия на ежегодной страховке, т. к. сумма основного долга уменьшается быстрее, чем при АП. А страховой взнос рассчитывается именно от остатка долга. Напоминаю, что страхование объекта залога при ипотеке обязательно.
  4. Остаток задолженности сокращается быстрее, чем при АП. Например, по нашему условному примеру через 24 месяца осталось погасить 166 666,67 руб. при ДП и 186 914,82 руб. при АП. Почти на 20 000 руб. меньше. Поэтому при досрочном погашении вы внесете меньшую сумму, чем при оплате по аннуитету.

Кредитный калькулятор

Формула 4. , где
АП— аннуитетный платеж, ПС — процентная ставка за период начисления, СК первоначальная сумма кредита, КП количество периодов.
!Т.е. если платежи ежемесячные, то КП – срок в месяцах, а ПС месячная процентная ставка (1/12 годовой)

Формула 5., где
АП— аннуитетный платеж, ПС — процентная ставка за период начисления, СК первоначальная сумма кредита, КП количество периодов.

Что лучше аннуитетные платежи или дифференцированные платежи

Когда несколько лет назад у меня был кредит, то предпочтение с моей стороны отдавалось дифференцированным ежемесячным платежам, поскольку было понятно какую сумму ежемесячно пришлось бы платить, на мой взгляд так гораздо удобнее. Правда общая сумма по графикам платежей получилась немного больше, но все равно кредит был погашен раньше срока, зато комфортнее для меня.

Если бы все берущие ипотечный кредит вовремя интересовались условиями его погашения. то было бы совсем хорошо, а то сначала берем берем. надеясь на «авось», а потом после драки кулаками машем. Оказывается можно было бы и дешевле взять и обойтись меньшей суммой. Но часто выбирать не приходится. не все банки предоставляют такой выбор, приходится соглашаться н ато, что дают.

Аннуитетные и дифференцированные платежи: что это, способы расчета, какие лучше

Аннуитетные платежи дают выгоду и для заемщиков, поскольку в этом случае должник всегда будет помнить, какую сумму необходимо будет заплатить при наступлении срока уплаты. Также исключается высокая финансовая нагрузка на время кредитования, поскольку должнику необходимо будет всегда платить строго фиксированную сумму, которая при подписании кредитного договора согласовывается с банком.

Аннуитетный способ – это выплата кредита равными частями. Заемщик каждый месяц отдает кредитору фиксированную сумму, которая не изменяется с течением времени. В этом есть смысл, поскольку такой формат выплаты кредита является более удобным для тех заемщиков, которые привыкли видеть во всем стабильность.

Аннуитетный и дифференцированный платеж — что это и как считать

При оформлении ипотечного кредита будущий владелец недвижимости может выбрать целый ряд финансовых условий обслуживания долга:

  • сумму вносимого аванса и необходимый объем кредитных средств,
  • размер и условия страхования,
  • варианты залогового обеспечения сделки,
  • процентную ставку и альтернативы ее снижения в зависимости от программы кредитования.

В некоторых банках этот список расширяется за счет выбора одной из двух схем погашения задолженности: аннуитетом (равными платежами) либо дифференцированно (равными частями от суммы основного тела кредита). В зависимости от нее строится график погашения задолженности и определяется полная стоимость кредита согласно действующему законодательству. Эти условия закрепляются в кредитном договоре. В обоих вариантах сумма периодического платежа объединяет в себе две составляющие: часть основной суммы задолженности и часть процентных и комиссионных начислений.

В мире чаще встречается аннуитетный платеж, альтернатива используется единичными организациями. Ранее применялась также третья схема: погашение кредита разово в конце срока кредитования, но в современных условиях она практически не действует.

В России дифференцированная ставка по ипотеке в Сбербанке применялась в начале развития кредитования на длительные сроки. Ее появление было обусловлено недостаточно развитой законодательной базой, быстрым ростом доходов у потенциального сегмента клиентов данных кредитов, возможностью регулировать доходность банка за счет высоких процентных ставок в условиях низкой конкурентной среды.

Аннуитетный платеж

Аннуитет — это постоянные периодические выплаты равными суммами через одинаковые промежутки времени.

При использовании такого варианта в договоре закрепляется четкая сумма платежа (например, 15 тыс. руб.), которую необходимо вносить постоянно без изменений на протяжении всего периода обслуживания долга.

Схематически для расчета аннуитета поступают следующим образом: сумму кредитных средств увеличивают на все комиссионные и процентные начисления, а затем разбивают на количество месяцев в зависимости от договорного срока кредитования. Точную сумму при подписании документов определит программное обеспечение кредитующего учреждения (она может зависеть от условий и формулы расчета процентной ставки, количества дней в году и месяце, принимаемых для вычислений, фактических условий округления и т. д.).

При решении вопроса о внесении платежей по ипотеке Сбербанка досрочно, что такое аннуитетный платеж, заемщик осознает, удивляясь незначительному уменьшению суммы основной задолженности в своей кредитной выписке.

Это связано с тем, что в начале действия ипотечного договора часть ежемесячного взноса для погашения основной задолженности минимальна, но постепенно увеличивается по мере возврата начисленной дополнительной стоимости кредита. Часть для компенсации стоимости банковских услуг, напротив, максимальна в первой половине срока погашения, с течением времени ее удельный вес в платеже уменьшается.

Такой финансовый инструмент удобен своей стабильностью и легким прогнозированием, поэтому широко используется.

Дифференцированный платеж

Это изменяющиеся по сумме в сторону постепенного уменьшения ежемесячные выплаты через равные промежутки времени.

При выборе такой альтернативы возврата средств к ипотечному договору будет приложен рассчитанный в банке график погашений задолженности, в котором указываются все суммы ежемесячных платежей. Многие учреждения также имеют эту информацию у себя на сайте в личных кабинетах клиентов электронного банкинга либо в мобильных приложениях.

Схематически такой платеж вычисляется так: сумма кредитных средств, выделяемых заемщику, разбивается на количество расчетных периодов на протяжении срока кредитования. К полученному значению прибавляется сумма начисленных на остаток задолженности процентов и комиссий (при их взимании согласно условиям договора).

Таким образом, своего максимального значения платеж достигает в первые месяцы после заключения сделки, а затем постепенно уменьшается до минимума при последних погашениях.

Специалисты Сбербанка по ипотеке выводят общую рыночную закономерность, указывающую на то, что оплачивать дифференцированный платеж заемщику сложнее, поскольку первые суммы выплат большие и могут быть непосильной ношей для семейного бюджета.

Поэтому банк не применяет дифференциальную схему расчетов при заключении ипотечных договоров, учитывая требование законодательства, согласно которому сумма ипотечных выплат не должна превышать 50% суммарных денежных поступлений семьи. Выход платежа за эти пределы приводит к повышению уровня проблемности по взятым обязательствам.

Этот финансовый инструмент экономически более выгоден для заемщика, но менее прозрачен.

Можно ли поменять аннуитетный платеж на дифференцированный

По действующим и вновь заключаемым договорам по ипотеке в Сбербанке не предусмотрена возможность смены варианта погашения аннуитетом на оплату ежемесячного взноса дифференцированным платежом.

При желании заемщика есть возможность увеличить платеж, проведя частичное досрочное погашение кредита.

Оно проводится без предварительного уведомления в отделении банка в текущую дату по заявлению, содержащему сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств. Минимальная часть досрочно возвращаемого кредита не ограничена.

Дата исполнения заявления о досрочном погашении кредита может приходиться на любой день (рабочий/выходной/праздничный). При этом осуществляется уплата процентов за фактический срок пользования кредитом.

Комиссия за досрочное погашение не взимается.

Любой такой дополнительный взнос будет направляться на погашение основной части взятой задолженности, а это позитивно повлияет на полную стоимость кредита в сторону ее уменьшения.

Достоинства и недостатки дифференцированного способа погашения и его сравнение с аннуитетным

Проведем сравнение двух существующих схем погашения с точки зрения банка и заемщика.

Если говорить о точке зрения клиента — будущего владельца ипотеки, — среди достоинств дифференцированного платежа по сравнению с аннуитетным можно выделить:

  1. Экономию денежных средств. Все расчеты свидетельствуют о том, что при погашении в четком соответствии с прописанным в договоре графиком, при одинаковой величине процентной ставки и дополнительных комиссионных и страховых вознаграждениях переплата и полная стоимость кредита будут меньше за весь срок кредитования, чем при аннуитете. С увеличением срока кредитования разница становится еще ощутимее.
  2. Учет работоспособного возраста и текущей трудовой занятости. Такая схема удобна клиентам среднего возраста и старше, которые осознают, что завершение периода кредитования может совпасть с их выходом на пенсию либо просто с ухудшением финансового состояния. В этом случае им удобнее сразу взять на себя повышенные обязательства по кредиту, чтобы затем выплачивать оставшиеся суммы спокойно даже при снижении доходов семьи.
  3. Экономию на процентах при досрочном погашении, поскольку тело кредита к моменту внесения досрочного платежа будут уменьшено на большую сумму, чем в случае начисления аннуитетом, а проценты по ипотеке в большинстве финансовых учреждения начисляются на остаток задолженности по кредитным средствам. Два клиента взяли кредиты на одинаковый срок, но с разными способами погашения, и спустя 5-6 лет приняли решение погасить заем досрочно. Заемщик, взявший дифференцированную ипотеку, должен будет вернуть банку половину долга, а тот, кто предпочел аннуитет, отдаст ¾.
  4. Интуитивно более понятную схему расчета платежа. Его структура проста, ясна и доступна для понимания даже клиенту без профильного экономического образования.
  5. Экономию на страховых платежах. Стандартный договор страхования заключается ежегодно на оставшуюся сумму задолженности, а при дифференцированных взносах она уменьшается быстрее, чем при аннуитете.
  6. Возможность реструктуризации кредита на более выгодных условиях. При этом аннуитетная схема сводит к минимуму всю выгодность перекредитования.

Однако такая схема имеет и некоторые ограничения для клиента, в числе которых:

  1. Увеличенная финансовая нагрузка в первые годы действия кредитного договора. Существует устойчивое заблуждение, согласно которому размер платежа при дифференциальной схеме погашения быстро уменьшается. Однако на практике это снижение суммы не такое существенное в первые отрезки времени, поэтому следует тщательно продумать свою готовность несколько лет выплачивать повышенный взнос ежемесячно (в сравнении с аннуитетом на одинаковом объеме кредитных средств и начисляемых процентов).
  2. Возможные ограничения по сумме кредита. При равной сумме кредита и одинаковом сроке кредитования заемщику при дифференцированной системе потребуется иметь больший официально подтвержденный доход, чтобы соответствовать требованиям законодательства, регулирующего ипотечное кредитование.
  3. Тщательная проверка финансового состояния со стороны банка. При такой схеме кредитования ипотечные специалисты всесторонне анализируют трудовые доходы и дополнительные источники прибыли потенциального заемщика, чтобы оценить его готовность выполнять свои обязательства. С использованием математических моделей будет прогнозироваться возможность проведения больших выплат в начальном периоде кредитования. Причем для уменьшения риска невозврата такой расчет делается с применением дополнительных коэффициентов, что может снизить вероятность получения займа.
  4. Сложность прогнозирования семейного бюджета. Большинство заемщиков склонны психологически переоценивать свои финансовые возможности, выбирая ипотеку с дифференцированными взносами даже на пределе своего кредитного лимита. Равные, но менее обременительные платежи позволяют психологически приспособиться к нагрузке, перераспределить бюджет оптимально, обеспечив комфортный образ жизни. Согласно рекомендациям экспертов, если заемщик рассматривает оптимальный срок для погашения ипотеки в пределах 10 лет, целесообразнее отдать предпочтение аннуитету.
  5. Необходимость сверять сумму ежемесячных выплат с графиком погашения. При такой схеме кредитования размер взносов по ипотеке следует постоянно сверять с графиком, тогда как при аннуитетном расчете его можно просто один раз запомнить и повторять шаблонное перечисление каждый платежный период.

В 2018 году отвечая на вопрос, есть ли в Сбербанке такие договора кредитования по ипотеке, отмечаем, что при наличии везде аннуитетного платежа для кредитования взносов, схема на дифференцированных условиях погашения доступна только в двух банковских учреждениях: Газпромбанке и Россельхозбанке. В них можно сделать будет оплату дифференцированными платежами по ипотеке. Залогом сделки станет стабильное финансовое положение и подтвержденные доходы клиента в достаточном размере.

Если посмотреть на две схемы погашения с точки зрения кредитующей организации, среди преимуществ дифференцированной схемы можно отметить:

  1. Возможность привлечь новых клиентов за счет предложения им желаемой схемы взаиморасчетов. Не все банки готовы снижать процентные ставки или формировать лояльные требования к заемщикам, поэтому выбирают другие способы продвижения своих кредитных программ на рынке.
  2. Выбранная методика начисления ежемесячных дифференцированных платежей дает возможность повышения рейтинга финансовой компании и является отличной рекламой среди граждан.

Недостатки по сравнению с расчетом аннуитетными суммами для банков также очевидны:

  1. Оформляя сделки с клиентами на таких условиях, финансовые организации упускают возможность получения дополнительной выгоды от выплаченных должником процентов.
  2. Чтобы учесть требования законодательства к кредитной нагрузке на одного заемщика, банки бывают вынуждены уменьшить кредитный лимит, изменив таким образом сумму платежей. Это может привести к срыву сделок, если потенциальный клиент уже выбрал объект недвижимости большей стоимости и рассчитывал покрыть ее стоимость кредитными средствами. Либо банк вынужден будет вынужден отказать в предоставлении займа, тем самым теряя потенциального заемщика как своего клиента.
  3. Банкам невыгодны досрочные погашения, а только аннуитетная схема делает их менее привлекательными для клиента. Заемщик за первые годы пользования кредитом успевает выплатить некий максимум процентов.

Ипотека Сбербанка на сегодняшний момент — одна из самых распространенных и востребованных благодаря существенно низкой процентной ставке, минимальному списку требований к заемщику, широкому выбору типов жилья, даже несмотря на то, что платежи по ипотеке аннуитетные, а не дифференцированные.

Сбербанк отдал предпочтение аннуитету, оставив за заемщиками возможность без взимания дополнительных комиссий и штрафов погашать задолженность досрочно, с перерасчетом оставшейся суммы долга.

Смотрите видео: Дифференцированные или аннуитетные платежи по ипотеке (September 2020).

Pin
Send
Share
Send
Send