Помощь Юриста

Снятие обременения с земельного участка

Pin
Send
Share
Send
Send


Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

В 2010 году был заключен договор аренды нежилого здания, который истек в 2013 году (договор был прекращен с истечением срока). Договор был зарегистрирован в Росреестре, в настоящий момент на объекте есть это обременение (аренда). У арендодателя (юридическое лицо) нет соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи на здание (неизвестно, было ли оно вообще). Фактически здание освобождено, об арендаторе ничего неизвестно. Каким образом арендодатель может снять обременение с объекта?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Вне зависимости от того, подписан ли сторонами договора аренды документ, подтверждающий факт возврата арендованного имущества арендодателю, запись о прекращении обременения на объект аренды в данном случае может быть внесена в государственный реестр на основании заявления любой из сторон договора. Подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора в данном случае также не требуется.

Обоснование вывода:
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).
Согласно ст. 131 ГК РФ, ч.ч. 4 и 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в том числе и аренда. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в данный реестр.
В соответствии со ст. 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости может обратиться одна из сторон такого договора.
По смыслу приведенных норм любая из сторон договора аренды вправе обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды*(1). Причем сохранение в этом реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
В рассматриваемой ситуации срок действия договора аренды здания истек, поэтому зарегистрированный договор аренды утратил силу (ст. 425, п. 1 ст. 610 ГК РФ). Соответственно, возникают и основания для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения на объект аренды, так как договор аренды, из которого возникло данное обременение, прекратил свое действие. Дополнительно подписывать соглашение о расторжении договора (ст. 450 ГК РФ) в этом случае не требуется.
Записи о прекращении аренды вносятся в ЕГРН в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 16.12.2015 N 943 (далее - Порядок).
Согласно п. 99 Порядка государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ч. 4 ст. 18, ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Перечень оснований для государственной регистрации установлен п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ. К таким основаниям, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.
Вместе с тем, так как в рассматриваемом случае договор аренды здания, заключенный на определенный срок, прекратился в связи с истечением срока его действия, основанием для погашения регистрационной записи об аренде недвижимого имущества в силу ст. 425 ГК РФ, п. 1 ст. 610 ГК РФ, ст. 51 Закона N 218-ФЗ будет являться заявление одной из сторон договора аренды (например арендодателя), указывающее на истечение срока действия данного договора. Сказанное подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 31.01.2007 N А49-3536/2006-127а/11 и определение ВАС РФ от 07.06.2007 N 5848/07). Отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата арендатором арендодателю арендованного имущества, также не является препятствием для государственной регистрации прекращения обременения на недвижимое имущество (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2009 N А55-18030/2008).

К сведению:
С 12 июля 2017 г. нормы части 5 ст. 4 АПК РФ действуют в новой редакции, предусматривающей обязательный досудебный порядок урегулирования спора для гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств. При этом определено, что экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в случае, если такой порядок установлен федеральным законом. Между тем Законом N 218-ФЗ досудебный порядок урегулирования спора при оспаривании решений регистрирующего органа о государственной регистрации прав или отказе в государственной регистрации (в отличие, к примеру, от оспаривания решений о приостановлении осуществления кадастрового учета) не установлен.
В связи с этим мы полагаем, что в случае отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды и оспаривании такого отказа в суд предварительное обращение в Росреестр не является обязательным.
Однако подчеркнем, что судебная практика, которая могла бы подтвердить или опровергнуть изложенный вывод, на сегодняшний день еще не сложилась.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

4 апреля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Пунктами 22 и 23 ранее действовавшей Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135, прямо предусматривалось, что государственная регистрация прекращения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора. Полагаем, что аналогичный порядок действует и в настоящее время. Данный вывод согласуется и с позицией постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 N 07АП-11094/17.

Что такое обременение земельного участка?

Под обременением земельного участка понимается наложение на участок различных ограничений, которые ограничивают его возможное использование владельцем (залог, аренда, арест, сервитут и др.). Эти ограничения остаются даже при смене владельца участка посредством дарения, купли-продажи или наследования.

Снять обременение новому собственнику непросто, поэтому стоит проверять участок на возможное наличие обременений перед совершением сделки.

Способы установления обременений описываются в ст. 11.8 Земельного кодекса РФ. На местах правовые нормы ЗК РФ относительно обременений земельных наделов дополняются региональными и муниципальными законодательными актами.

Обременения накладываются на участок на основании:

  • нормативного акта, устанавливающего ограничения на эксплуатацию земли той или иной категории,
  • договорных отношений между владельцем и третьим лицом (например, ипотека или долгосрочная аренда),
  • судебного решения (наложение ареста или установление сервитута).
  • Ограничение, налагаемое на участок, может быть связано не только с самим участком, но и с объектом, который на нём расположен. Второй случай относится к охраняемым государством объектам (заповедники, памятники архитектуры, культурно-исторические объекты и пр.). Кроме того, ограничение может быть связано с долгами прошлого владельца.

    Нередки случаи нескольких перепродаж участка, с которого не были сняты обременения. Именно поэтому перед покупкой любого объекта недвижимости, в том числе и земли, приобретателю рекомендуется запросить выписку из ЕГРН, в которой предоставляется вся необходимая информация об этом объекте. Все обременения регистрируются Росреестром.

    Виды обременений

    Какие бывают обременения? Если не учитывать обременения, связанные с охраной государственных объектов, то существует 6 основных видов обременений земельного участка. Каждый из них характеризуется своими требованиями, обстоятельствами для наложения и порядком снятия. Рассмотрим их далее.

    Аренда

    По земельному участку можно заключить договор аренды сроком от 1 года (максимальный срок не ограничен законом). Долгосрочный договор не является препятствием для наследования и продажи, а после сделки купли-продажи не происходит расторжения договора.

    Если новый владелец владелец купит участок, арендованный третьим лицом, то, обнаружив на своей собственности другого человека, он не сможет расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

    Придётся договариваться с арендатором или ждать окончания срока аренды, причём в некоторых случаях очень долго. Землю можно арендовать на 50 и более лет.

    Ипотека

    В отличие от ипотечных договоров на покупку жилья, у земельных участков имеются свои особенности, а именно:

    1. Приобрести в ипотеку можно не только право собственности, но и соглашение о долгосрочной аренде. Правда, такая сделка требует обязательного согласия собственника участка.
    2. Площадь участка не должна быть менее установленной для землепользования нормы.
    3. Невозможно оформить ипотеку на земельные участки, находящиеся в собственности государства и муниципалитета. Единственное исключения — это приобретение участка, специально предназначенного для постройки жилого дома. В этом случае в ипотечном договоре обязательно прописывается цель приобретения земли — «под строительство жилого дома».

    Сервитут

    Под сервитутом понимают ограниченное право пользования чужим земельным участком. Земельный надел можно приобрести вместе с сервитутом, который может быть выражен в таких ограничениях, как:

    • прокладка коммуникаций, например, водопровода, газопровода, электричества, канализации и т.д.,
    • право прохода или проезда через участок,
    • право пользования участком с целью мелиорации.

    Сервитут может быть наложен для одного конкретного лица, например, для владельца участка (так называемый частный сервитут) и в отношении нескольких собственников (это уже публичный сервитут). Во втором случае неограниченное количество лиц вправе пересекать участок, пасти скот, косить сено и пр.

    Публичный сервитут может налагаться исключительно через документ, выданный федеральными или местными органами власти. Наложение частного сервитута осуществляется с помощью договора или по решению суда (в случае возникновения конфликта).

    Арест

    Это, пожалуй, наиболее понятное и самое распространённое ограничение на земельный участок. Арест, как правило, связан с наличием каких-либо долгов у собственника, а его наложение производится на основании исполнительного листа, выданного судом.

    Если земля находится под арестом, её нельзя продать или сдать в аренду. Законодательство запрещает совершение любых сделок с земельным участком, который находится под арестом.

    Такую сделку Росреестр просто-напросто не зарегистрирует. Арест также ограничивает права владельца на раздел, перерегистрацию образованных после раздела участков, увеличение его площади, объединение с соседним, независимо от прав владения другим участком. С таким земельным участком невозможно проведение любых операций вплоть до момента снятия ареста.

    Концессия

    Такое ограничение, как концессия, используется, как правило, в отношении зданий или строений, и только в некоторых случаях накладывается на земельные участки. Согласно данному ограничению, собственник или арендатор участка передаёт право пользования концессионеру исключительно с целью получения им прибыли.

    Например, с земельного участка можно получить прибыль путём добычи ископаемых или использования других ресурсов участка. Помимо того, концессионер вправе возвести на этой земле коммерческие здания или сооружения.

    Доверительное управление

    Данный вид ограничения подразумевает под собой передачу имущества другому лицу на неопределённый срок по договору доверительного управления.

    Лицо, получившее имущество по этому договору, обязано управлять им с соблюдением интересов учредителя или выгодоприобретателя.

    Сведения по такому виду ограничения также вносятся в базу Росреестра, благодаря чему заинтересованное лицо может запросить в Росреестре и получить информацию по доверительному управлению определённым участком.

    Как узнать, есть ли обременения на участке?

    Если в отношении какого-либо участка действуют некие обременения, то отметка об этом должна быть внесена в ЕГРН (Единый государственный реестр прав на недвижимость). Ответственность за ведение данной правовой базы несёт Российский реестр (Росреестр). Сведения из ЕГРН являются открытыми, их вправе получить любое заинтересованное лицо.

    Проверяйте участок на наличие обременений перед заключением сделки купли-продажи. Сведения о наличии обременений можно найти на Публичной кадастровой карте Росреестра.

    Чтобы их получить, просто введите в поисковую строку кадастровый номер интересующего вас земельного надела. Однако имейте в виду, что полученная здесь информация подходит только для личных целей. Официальным документом, подтверждающим факт наличия ограничений, служит выписка из ЕГРН или справка об отсутствии обременений.

    Оба этих документа можно получить одним из следующих способов:

    1. Обращение в региональное отделение Росреестра.
    2. Обращение в МФЦ.
    3. Подача запроса онлайн через сайт Росреестра или по почте.

    Оформление запроса в Росреестр любым из способов подразумевает подачу заявления на получение выписки из ЕГРН с указанием кадастрового номера участка.

    К заявлению прикладываются:

    • копия паспорта заявителя,
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Если запрос подаётся дистанционно, то загружаются сканы документов.

    Выписку можно получить в электронном или бумажном формате. Последний вариант получения выписки подразумевает посещение МФЦ или Росреестра.

    Выписка из ЕГРН содержит актуальную информацию о кадастровом учёте и правоустанавливающие сведения. Помимо того, в ней указываются все действующие обременения, наложенные на участок.

    Как снять обременение с земельного участка в 2020 году?

    Процедура снятия обременения предполагает обращение в Росреестр, а порядок её проведения зависит от вида обременения. К примеру, чтобы снять обременение аренды с участка, прежний или новый собственник может расторгнуть договор аренды досрочно. Однако арендатор, заключивший договор с прежним собственником, может на это не согласиться, в случае если договор заключён на длительный срок.

    Что делать новому собственнику? Если не удалось договориться с арендатором, то можно подать на него в суд. Но здесь тоже не всё просто: суд на практике зачастую принимает сторону добросовестного арендатора. В этом случае новому собственнику земли придётся ждать окончания срока действия договора аренды.

    Снять обременение в виде сервитута можно одним из трёх способов:

    • обратиться в суд,
    • договориться с гражданином, пользующимся сервитутом,
    • дождаться, когда закончится действие сервитута (подходит в случае временных сервитутов с небольшим сроком действия, к примеру, до момента окончания строительных работ).

    Чтобы снять обременение в виде ипотеки или залога, необходимо погасить имеющуюся задолженность. Процедура проводится следующим образом:

  • Вносится долг по кредиту.
  • В банк подаётся заявление о снятии обременения с участка (или дома с участком).
  • Сотрудник банка предоставляет владельцу необходимые документы для снятия обременения с земельного участка в Росреестре.
  • Владелец подаёт заявление в регистрирующий орган.
  • Собственнику выдаётся выписка из ЕГРН с отметкой о снятии обременения с участка земли.
  • При обращении в Росреестр собственник, помимо заявления, подаёт:

    • бумаги из банка, подтверждающие погашение задолженности,
    • копию паспорта,
    • договор с банком,
    • закладную с пометой о погашении обязательства (при наличии),
    • правоустанавливающие документы,
    • чек об оплате госпошлины за выдачу выписки.

    Снятие ареста происходит только по решению суда после разрешения спорной ситуации, например, выплаты алиментов, погашения долга, спора о праве владения участком и др. Остальные ограничения (концессия, доверительное управление) могут быть отменены только собственником путём расторжения соглашения или через суд.

    В заключение хочется ещё раз напомнить потенциальным покупателям земельных участков: проверяйте интересующий вас земельный объект на наличие обременений ещё до момента подписания договора купли-продажи, чтобы не столкнуться с трудностями снятия ограничения после его приобретения.

    Pin
    Send
    Share
    Send
    Send