Помощь Юриста

Как узаконить перепланировку в новостройке

Pin
Send
Share
Send
Send


Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.

Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Перепланировка без проекта и разрешительных документов

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт. «Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.

Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.

В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.

Перенос «мокрых» зон в «сухие»

Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.

Изменение фасада здания

Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.

Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.

Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.

Присоединение технических помещений

Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.

Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.

Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.

Содержание:

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2,
  • паспортов собственников или доверенности,
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована,
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Верни стену! 4 ошибки, которые вы совершаете, когда делаете перепланировку

За некоторые вас могут спокойно выселить из собственной квартиры

Примерно с таким лицом многие до сих пор узнают, что перепланировку нужно было согласовывать

Фото: Олег Каргаполов / 74.RU

Снесли стену на лоджию и превратили комнату в танцпол? Объединили комнату с кухней? Если на все это у вас нет разрешения, будьте готовы раскошелиться. А еще рискуете стать невыездным и попрощаться с жильем.

Давайте рассмотрим несколько примеров, на которые порой даже согласования не получить.

Ошибка 1. Разборка и перенос перегородок

Думаете, что перенос дверного проема в перегородке ни на что не влияет, а жилищная инспекция никогда об этих работах не узнает? Опыт показывает обратное и кричит о том, что прежде чем начинать ремонтно-строительные работы, нужно получить официальное разрешение в управляющей компании или ТСЖ и согласовать каждый шаг с администрацией. Ведь даже из-за несущественных на первый взгляд изменений здание рискует рухнуть как карточный домик.

Перепланировка может значительно повредить надежности конструкций здания. Особенно это касается несущих стен — проемы в них разрешается делать лишь в редких случаях, причем ограниченных размеров и со специальным усилением по контуру. О сносе таких стен не может быть и речи. Для согласования перегородки потребуется составить эскиз перепланировки, то есть изменения планировки квартиры, отмеченные на копии поэтажного плана БТИ. Также для согласования перегородки потребуется поэтажный план БТИ, копия правоустанавливающих документов и заявление. Согласование несущей стены с администрацией производится строго по специально разрабатываемому проекту и с составлением акта на скрытые работы.

Согласование перегородки требуется и в случае, если вы решили построить ее из тяжелого материала, например, из кирпича. Поскольку такая перегородка увеличивает нагрузку на межэтажные перекрытия, для ее устройства необходимо производить расчеты нагрузок.

Ошибка 2. Объединить кухню с комнатой и совместить санузел

Больше всего вопросов у администрации и разрешительных ведомств вызывают так называемые «мокрые точки» — санузел и кухня. При демонтаже перегородки между ванной и санузлом вы в любом случае будете изменять конструкцию полов, а объединение газовой кухни с жилой комнатой грозит взрывом.

— Кухни запретили объединять из-за того, что по стране была череда взрывов, связанных с газом, — рассказывает директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин, — Основная причина в том, что вентиляционный канал, который вентилирует кухню, не справляется с объемом воздуха большего помещения.

Любые изменения планировки квартиры автоматически повлекут необходимость вносить изменения в документы БТИ. Даже если сместить перегородку между ванной и туалетом всего на несколько сантиметров. Планировка уже не будет соответствовать зафиксированной в поэтажном плане. И после планового обмера это несоответствие жилинспекторы отметят красными линиями. Избавиться от таких линий БТИ можно, если вернуть квартире первоначальный вид или согласовать перепланировку «задним числом», а это дополнительные финансовые расходы. Ведь помимо обычных расходов на согласование перепланировки вам предстоит выплатить штраф. В случае, если работы были выполнены с нарушениями, то за свой счет придется полностью устранять все последствия.

Может сложиться впечатление, что без согласования вы вправе только поклеить обои

Фото: Сергей Сюрин / 29.RU

Ошибка 3. Объединение комнаты с лоджией

Комнату с лоджией запрещено объединять, потому что многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, тем самым создавая проблемы общей системе теплоснабжения. Такой перенос может вызвать замерзание системы отопления и разрушить ее.

Кроме того, снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома. Даже тех, кто живет в другом конце здания. Но и это не всегда гарантирует положительного решения от администрации. Снос стены и смена расположения батареи на бюрократическом языке городских и районных властей означает переоборудование тепловой сети. А этого никто не согласует.

Ошибка 4. Остекление балконов и лоджий

Да, даже если вы решите остеклить балкон, вам понадобятся разрешительные документы. Но во всем есть свои исключения. К примеру, если по проекту здание предусматривает остекление (этот момент уточните у застройщика), то проводить его после получения ключей можно без согласований. А вот если вы решили остеклить квартиру в старой «хрущевке», понадобится разрешение от застройщика или администрации.

Если перенести радиатор, остальной дом рискует замерзнуть

Фото: Олег Каргаполов / 74.RU

Чем это может обернуться?

Суд вправе заставить вас все переделать и вернуть, как было. Могут наложить штраф, запретить выезд за границу и даже выселить собственника-нарушителя на улицу, а его квартиру — пустить с молотка.

— Пристав может наложить запрет или арест в связи с невыполнением требований суда. Делается все очень просто, — объясняет адвокат Андрей Конышев, — Управляющая компания или другие собственники выясняют, что перепланировка была выполнена незаконно, обращаются в суд. Тот выносит решение, и если нарушитель его не исполняет и не пускает приставов в квартиру, накладывают ограничение.

Без «чистых» документов БТИ невозможна ни одна юридическая операция с квартирой — от приватизации до оформления наследства. Не стоит делать перепланировку без согласования, если вы планируете в дальнейшем продавать квартиру.

— Незарегистрированная или незаконная перепланировка может стать серьезным, а зачастую и непреодолимым препятствием при покупке или продаже жилья в ипотеку, — говорит руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге Светлана Ковалева, — В этом случае продавцам приходится искать покупателя с полной суммой наличных и значительно, иногда на 10–15%, снижать цену. Банк не одобрит сделку, если в квартире, к примеру, полностью или частично снесены несущие конструкции, заблокированы существующие окна или «прорублены» новые.

Отказ по объекту так же будет, если санузел обустроен на кухне, в жилой комнате или лоджии. Недопустимо присоединять к квартире помещения общего пользования (допустим, часть подъезда), батареи, перенесенные на балкон или лоджию. Банк не согласует объект, если кухня с газовой плитой объединена с жилой комнатой — даже в том случае, когда «всего лишь» вместо двери сделали арку.

Любая перепланировка начинается с согласования

Фото: Евгений Емельдинов / 74.RU

По наблюдениям специалистов банковского сектора, в «сталинках», а также в домах, построенных после 2000-го года, квартиры переделывают гораздо реже из-за того, что изначально там более комфортные планировки. Перепланировки чаще всего делают в малометражных «хрущевках» и «брежневках». За счет сноса перегородок между кухней и комнатой, коридором, присоединения лоджии пытаются увеличить площадь. В конце 90-х были популярны арки вместо дверей. Продавцам и покупателям надо понимать, что если по закону перепланировки согласовать невозможно, банк не сможет выдавать ипотеку на такое жилье.

— Банк одобряет объект залога, где была произведена перепланировка, которую в дальнейшем возможно узаконить во внесудебном порядке, — объясняет руководитель дирекции розничного бизнеса Альфа-Банка в Екатеринбурге Татьяна Парсиева,- Для получения ипотечного кредита это не является стоп-фактором. Если при перепланировке квартиры не были затронуты несущие конструкции, не менялась система отопления и газового оборудования, не были перенесены санузлы и кухня, то лучше сделать эскиз зарегистрировать реальную планировку, получить технический паспорт в БТИ. Это займет немного времени, зато документы на квартиру будут в полном порядке.

Кроме того, если вы решите оформить кредит под залог недвижимости, где сделана несогласованная перепланировка, решение по нему, скорее всего, также будет отрицательным. Это касается всех изменений — и несущих стен, и козырьков на балконе.

Перепланировка задним числом

По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.

— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев, — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.

Поэтому если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.

Как согласовать перепланировку?

Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить Ильдар Хабибуллин:

  1. Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
  2. Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
  3. Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ,
  4. Получили разрешение — принимаемся за работы.
  5. Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
  6. Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
  7. Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
  8. Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
  9. Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.

В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.

Алгоритм перепланировки здорового человека

Фото: Полина Авдошина / Сеть городских порталов

Если десять лет назад вы согласовали объединение комнаты с лоджией (или другую перепланировку), а теперь переживаете, что когда-нибудь по новым нормам вас заставят все переделывать, даже не думайте об этом. Закон обратной силы не имеет. И это еще один довод в пользу максимально оперативной узаконенной перепланировки: через пять лет правила могут поменяться, а у вас все необходимые разрешения на руках.

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя осуществлять

Практически все изменения, которые жильцы многоквартирных домов могут себе позволить, контролируется на законодательном уровне. Поэтому основа любой деятельности – Жилищный Кодекс, в котором предусмотрен специальный раздел, направленный на регулирование этого вопроса.

Работы по перепланировке квартир регулируются Жилищным Кодексом РФ

Запреты на перепланировку

Рассмотрим подробно, что категорически запрещено делать в рамках проведения перепланировки квартиры.

Запрещено проводить любые строительные работы, направленные на разрушение или ухудшение технических характеристик несущих стен (частичное разрушение, утончение, создание дополнительных нагрузок). Для того чтобы перепланировка была проведена безопасно для всех проживающих в доме, обратитесь к техническому паспорту квартиры. Все несущие стены обозначены на плане.

Запрет установлен не только на снос этих стен, но и создание на них дополнительных нагрузок. Установка любых тяжелых перегородок требует получения соответственного разрешения. В случае перепланировки квартиры без согласования, Жилищный Кодекс предусматривает ответственность в виде штрафа. За перепланировку квартиры без разрешения придется заплатить около 4 тыс. рублей.

Важно! Если вы столкнулись с фактом незаконной перепланировки квартиры – куда жаловаться вам подскажут сотрудники жилищной службы.

Жилищным Кодексом запрещен демонтаж капитальных несущих стен

Как понять, какая из стен несущая? Во-первых, все наружные стены обязательно несущие. Во-вторых, таковыми являются стены, которые отделяют одну квартиру от другой и от подъезда. Чтобы получить точную информацию, достаточно посмотреть план квартиры. Все несущие стены намного толще стеновых перегородок, и отмечаются при помощи специальной штриховки или жирной линией.

Запрещено использовать общедомовые коммуникации для перепланировки собственной квартиры. В этом случае чаще всего имеют в виду использование горячей воды и системы отопления. Например, для установки в квартире теплых полов необходимо обеспечить помещение дополнительным прибором подогрева воды. Иначе вы рискуете создать высокую нагрузку на общественную коммуникацию, и либо лишить часть жильцов этого удобства, либо существенно понизить им температуру воды в кране. По этой же причине запрещено устанавливать дополнительные батареи на балконах и лоджиях.

Запрещено нарушение работы вентиляционной системы, водяных стояков или газовых труб. Любые работы, связанные с затрагиванием этих систем, необходимо согласовывать с соответствующими организациями и проводить их только после получения разрешения.

Разрешен частичный демонтаж стен кухни, если в помещении используется электрическая, а не газовая плита

Естественно, стает вопрос о совмещении кухни и гостиной, ведь это один из наиболее распространенных вариантов перепланировки в малогабаритных квартирах. Здесь существует два варианта решения проблемы:

  • замена газовой плиты электрической (в этом случае разрешается даже полное объединение комнат в одно помещение),
  • монтаж дополнительного дверного или оконного проема на кухню (полное совмещение комнат путем сноса стены или создания открытой арки не разрешено).

Запрещено увеличивать площадь нежилых помещений путем уменьшения жилых. Это означает, что отвести часть комнаты на расширение кладовой или коридора нельзя. Кроме того, Жилищный Кодекс не предусматривает перепланировку квартиры в панельном доме таким образом, чтобы жилые комнаты остались без источника света или тепла.

Обратите внимание! При перепланировке не забывайте о том, что площадь жилой комнаты, которая получится в итоге, не должна быть менее 8 м².

Площадь жилой комнаты после перепланировки должна составлять не менее 8 квадратных метров

Запрещено кардинальное изменение местоположения санузла. Устанавливать ванну, раковину или душевую кабину непосредственно над жилыми комнатами соседей снизу нельзя. Для расширения санузла можно использовать только нежилые смежные помещения, например, кладовую, коридор и пр.

Изменения, которые разрешены в рамках перепланировки

Чтобы понять, как сделать самостоятельно перепланировку квартиры, узаконить все изменения и больше никогда не возвращаться к этому вопросу, рассмотрим, что же все-таки разрешено жильцам многоквартирных домов и сколько стоит узаконить перепланировку в квартире.

Тот факт, что Жилищный Кодекс предусматривает и разрешает те или иные изменения, вовсе не означает, что их проведение может осуществляться в свободном порядке и быть ничем не подкреплено документально. То, что некоторые изменения разрешены, не освобождает от необходимости узаконивания перепланировки квартиры. Итак, что же можно улучшить на своей жилплощади?

Все осуществленные изменения обязательно вносятся в технический паспорт квартиры

Разрешено сносить стены, которые не являются несущими. Их можно демонтировать полностью или частично, переносить, видоизменять. Кроме того, можно возводить новые стены, призванные разделить существующее пространство. Однако здесь нужно не забывать о допустимых пределах нагрузки на перекрытие здания. Самостоятельно произвести расчеты очень сложно, поэтому будет лучше обратиться к специалисту, который владеет всей необходимой для этого информацией. Кроме того, он подскажет, как согласовать перепланировку квартиры.

Полезный совет! Если в процессе согласованной перепланировки квартиры вы решили установить дополнительную стену или переместить уже существующую, обратите внимание на гипсокартон. Это легкий, очень удобный в монтаже и отделке материал.

Можно увеличить размер жилого помещения за счет демонтажа стены между существующей комнатой и лоджией. Здесь также необходима консультация специалиста, который сможет подсказать наиболее подходящий вариант перепланировки. Поскольку установить дополнительную батарею на балкон нельзя, нужно продумать, как сделать так, чтобы лоджия не стала дополнительным источником холода.

Жилищный Кодекс разрешает строительство дополнительных стеновых перегородок

Основной упор в совмещении балкона и комнаты нужно делать на утепление внешней стены. Если все материалы будут правильно подобранными и качественными, то небольшого электрического прибора обогрева будет вполне достаточно, чтобы поддерживать необходимую температуру в помещении.

Допускается расширение санузла за счет смежных нежилых помещений, таких как коридор и кладовка. Стену между ними можно снести и увеличить, таким образом, размер ванной комнаты. При получении соответствующего разрешения можно произвести и монтаж джакузи в квартире. Хотя такая ванна имеет достаточно большой вес, при должном обустройстве перекрытия ее установка не будет создавать существенную нагрузку зданию.

При участии соответствующих служб допускаются изменения в работе систем газо- и водоснабжения. Специальная лицензия позволяет рабочим произвести расчеты и работы с этими коммуникациями.

Можно увеличивать площадь комнаты, используя нежилое пространство. Здесь допустимы практически любые варианты за исключением тех, когда речь идет о совмещении комнаты с кухней, в которой имеется газовая плита.

Пример перепланировки с целью увеличения площади санузла

Разрешено разделять существующие комнаты дополнительными перегородками. В качестве примера можно посмотреть планы перепланировки двухкомнатной квартиры в трехкомнатную.

Цена согласования перепланировки квартиры совсем невелика, и сделать все согласно требованиям закона вполне возможно. О том, как получить разрешение на перепланировку квартиры вы можете узнать в жилищной службе своего района.

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Для того чтобы своими силами получить разрешение на перепланировку жилья, необходимо пройти несколько обязательных этапов:

  • получить разрешения в жилищной инспекции на проведение работ,
  • составить новый план квартиры,
  • провести все ремонтные работы, связанные с перепланировкой,
  • пригласить и принять комиссию, состоящую из работников жилищной инспекции для проверки и регистрации произведенных изменений.

Проводить ремонтные работы можно только после получения соответствующего разрешения в БТИ

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Если вы не хотите нести ответственность – незаконная перепланировка квартиры не для вас. Однако предположим, что изменения были произведены ранее, без вашего участия. Как оформить перепланировку квартиры самостоятельно? Рассмотрим порядок действий в этом случае.

Согласно законодательству РФ, а именно 4 части 29 статьи Жилищного Кодекса, уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

  • документы, подтверждающие ваше право собственности,
  • технический паспорт на квартиру (как новый, так и старый вариант),
  • справку из санэпидемстанции,
  • заключение о состоянии опорных конструкций (его можно получить в проектировочной организации, имеющей лицензию),
  • заявление,
  • заключение Госпожарнадзора о соответствии перепланировки всем противопожарным нормам.

Уже проведенную перепланировку можно узаконить только через суд

Чтобы подробнее узнать о порядке согласования перепланировки квартиры необходимо обратиться в Бюро Технической Инвентаризации. Специалисты подскажут, что нужно, чтобы правильно узаконить перепланировку квартиры, стоимость процедуры и какие документы необходимо подготовить. Вам понадобится предоставить свидетельство о собственности и технический паспорт на квартиру, на основании которых будет составлено заявление на получение нового техпаспорта.

Незарегистрированная перепланировка квартиры может повлечь за собой множество разнообразных последствий. В том числе это касается и перехода жилья от одного владельца к другому. И речь идет не только о сделке купли-продажи, но и об обмене, принятии в дар и наследовании. То есть в случае необходимости совершения любой операции с недвижимостью, реальная планировка квартиры должна совпадать с той, которая указана в документах. В противном случае предстоит длительное разбирательство и переоформление.

Еще один случай, препятствующий полноценному использованию своих прав как собственника квартиры – изменение границ жилплощади. Это может быть сделано путем частичного присоединения лестничной клетки. Согласно законодательству, любое изменение установленных границ влечет за собой признание существующих документов недействительными. Так что вполне вероятно, что вам придется доказывать свое право собственности в суде, если расширение жилплощади проводилось без разрешения соответствующих организаций.

Вывоз строительного мусора регулируется законодательными нормами, за невыполнение которых предусмотрен штраф в размере от 3000 рублей

Как видно, изначально пойти законным путем намного проще, чем после оформлять уже произведенную перепланировку. Цена проекта квартиры для согласования также будет ниже, если делать все своевременно и последовательно.

Сколько стоит перепланировка квартиры

Прежде чем начинать изменения своей жилплощади необходимо выяснить, сколько стоит перепланировка в квартире. БТИ предоставляют целый ряд платных услуг, обойтись без которых никак не удастся. Стоимость оформления документов перепланировки квартиры вполне приемлемая – около 5 тыс. рублей. Полная стоимость проекта перепланировки квартиры может составить от 20 до 100 тыс. рублей.

Ниже приведен список расходов для самостоятельного согласования перепланировки квартиры:

  • оплата нового технического паспорта (стоимость согласования перепланировки квартиры во многом зависит от региона вашего проживания и площади квартиры),
  • пошлина государству за получение нового кадастрового паспорта,
  • расходы, связанные с проведение судебных процессов (если оформляется уже осуществленная перепланировка): пошлина суду и при необходимости – оплата услуг юриста,
  • составление и утверждение нового проекта квартиры, который выдает лицензированная организация.

Стоимость перепланировки квартиры может составлять от 5 до 100 тыс. рублей

Важно! Не стоит затягивать и лучше сразу заказать проект перепланировки квартиры. В лучшем случае вы просто не сможете ее продать при необходимости, а в худшем вам грозит оплата очень большого штрафа.

Варианты перепланировки квартир различной площади

Среди самых радикальных решений расширения жилплощади стоит выделить создание квартиры студии. Для этого все стены, которые не являются несущими (за исключением стен санузла), сносят и заменяют легкими полупрозрачными перегородками. Такой вариант отлично подходит, если в квартире проживает один человек или молодая пара.

Рассмотрим различные варианты перепланировки трех-, двух- и однокомнатной квартиры.

Статья по теме:

Гостиная, совмещенная с кухней: фото лучших интерьеров. Где уместно такое объединение. Преимущества и недостатки. Типы планировки, способы функционального зонирования пространства. Выбор стиля.

Перепланировка трехкомнатной квартиры в хрущевке

Перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме займет у вас немало сил и времени. Поэтому перед тем как начинать монтаж, разработайте максимально детальный план и согласуйте его с соответствующими службами. Это поможет вам избежать лишних хлопот и сэкономить на стоимости перепланировки квартиры.

Трехкомнатная квартира до и после перепланировки

Но что, казалось бы, можно улучшать в квартире, где есть целых 3 комнаты? Часто бывает, что проживая вдвоем или втроем, семья не нуждается в таком количестве комнат, а вот размеры кухни оставляют желать лучшего. В таком случае производят (как видно на многочисленных фото) перепланировку 3-х комнатной квартиры хрущевки, совмещая смежную жилую комнату с кухней. Примеры удачных решений для квартир этого типа вы можете увидеть на фото перепланировки 3-комнатной квартиры 64 кв. м или другой площади.

В процессе перепланировки квартиры, объединение кухни и комнаты в одну зону происходит практически безболезненно. Все, что вам для этого необходимо – сделать согласование перепланировки квартиры самостоятельно.

Особое внимание стоит уделить перепланировке 3-х комнатной квартиры серии П-44Т. В квартире такого типа есть лоджия, которая может отлично способствовать расширению пространства.

Совмещение в хрущевке кухни и гостиной позволило получить просторную обеденную зону

Варианты перепланировки двухкомнатной квартиры

Наиболее часто встречающиеся в интернете – фото перепланировки 2-х комнатной квартиры хрущевки, демонстрирующие полное или частичное объединение всего пространства. Однако для семей с детьми этот вариант практически не рассматривается, поскольку перепланировка двухкомнатной квартиры в хрущевке призвана повысить уровень комфорта, а не наоборот.

В квартире, где 2 комнаты смежные, вариантов перепланировки (фото хрущевок хорошо демонстрирует такой тип квартир), не так уж и много. Здесь нужно подумать о том, есть ли вариант безболезненно разделить комнаты с помощью, например, небольшого холла или гардеробной, или же придется кардинально все менять. В любом случае вам придется пожертвовать в процессе обустройства частью площади одной из комнат. Но, в данном случае, оно того стоит.

Одним из удачных вариантов перепланировки 2-х комнатной квартиры является разделение большой комнаты на две маленьких. Это отличное решение для семьи с двумя разнополыми детьми, у каждого из которых появится возможность иметь свою отдельную комнату. Вторая комната в этом случае отводится под спальню родителей. Кухне предстоит выполнять роль и гостиной, поэтому ее целесообразно объединить с лоджией или балконом.

Пример перепланировки двухкомнатной квартиры 60 кв.м в трехкомнатную

Перед тем как принять окончательное решение, просмотрите как можно больше фото перепланировки 2 х комнатной квартиры хрущевки, представленные в интернете.

Перепланировка однокомнатной квартиры в хрущевке

Как ни удивительно, но возможно сделать и перепланировку однокомнатной квартиры. Фото удачных решений доказывают целесообразность таких вложений. Вариантов перепланировки однокомнатной квартиры достаточно много, и все они направлены на визуальное и фактическое расширение пространства.

В зависимости от цели, которой вы добиваетесь, действовать можно в двух направлениях:

  • перепланировка студии в однокомнатную квартиру,
  • перепланировка однокомнатной квартиры в двухкомнатную.

Удачная перепланировки однокомнатной квартиры площадью 50 кв.м

Также бывает наоборот, когда хозяева хотят сделать из однокомнатной квартиры студию. В этом случае действовать нужно по стандартной схеме объединения кухни и комнаты. Образец проекта перепланировки квартиры такого типа несложно найти в интернете. Цена проекта перепланировки квартиры этим способом является самой низкой.

Если планировка вашей квартиры не совсем соответствует вашим пожеланиям, то это можно изменить. Достаточно собрать все необходимые документы и провести перепланировку. Конечно, это займет немало сил и времени, однако вы сможете расширить ту часть квартиры, которая наиболее востребована именно в вашей семье. А это, безусловно, положительно скажется на вашем комфорте проживания в ней.

Смотрите видео: Перепланировка в новостройке. Как узаконить перепланировку? Советы юриста и строителя. (September 2021).

Pin
Send
Share
Send
Send