Помощь Юриста

Как выйти из управляющей компании в ТСЖ или из товарищества собственников в УК

Pin
Send
Share
Send
Send


ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья) это некоммерческая организация, целью которой является эффективное управление многоквартирном домом или домами, которое направлено на его благоустройство и благоустройство придомовых территорий.

Будущее ТСЖ в многоквартирном доме или между несколькими многоквартирными домами должно быть оформлено как юридическое лицо. Для ознакомления с Федеральным законом о ТСЖ скачайте файл, перейдя по этой ссылке.

Содержание:

Этап №1 — Организация инициативной группы жильцов

Для начала нужно создать инициативную группу из собственников или жильцов дома, которая будет заниматься организацией ТСЖ (или некоторыми ее этапами).

Члены инициативной группы необязательно должны быть выбраны на каком-либо собрании собственников. Желательно, чтобы члены инициативной группы имели юридическую, бухгалтерскую специальность или обладали знаниями в управлении в области жилищно-коммунального хозяйства, пользовались доверием и авторитетом среди жильцов, т.к. часто члены инициативной группы в будущем становятся членами правления будущего ТСЖ.

Этап №2 — проведение собрания

Вторым основным этапом является проведение общего собрания собственников жилья многоквартирного дома (или нескольких многоквартирных домов, имеющих общую придомовую территорию, либо находящиеся рядом), т.к. ТСЖ может быть создано после принятого большинством решения на собрании. При этом собственников должно быть не менее двух.

    Известить собственников о проведения собрания.

Для этого формируется инициативная группа людей, являющихся собственниками помещений указанных объектов, которые должны разослать объявления о намечающемся собрании, либо раздать их остальным собственникам лично, под расписку о получении. Скачайте бланк извещения о проведении собрания.

Рассылка извещения должна быть организовано не менее чем за 10 дней до планируемой даты проведения общего собрания.

Если в одной квартире проживают несколько собственников, то целесообразно позаботиться о том, чтобы приглашение на общее собрание получил каждый, но к несовершеннолетним детям это не относится, т.к. они не имеют право голоса.

Пришедшие собственники должны иметь при себе паспорта и свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру или помещение (плюс ксерокопию). Если свидетельства нет, то подойдут и договора основания — это документы, на основании которых имеется права на недвижимость. Это могут: договор купли-продажи, договор передачи, свидетельство о наследстве, договор ренты или инвестирования. Также для подтверждения права на квартиру подойдет выписка из ЕГРП на недвижимое имущество (на квартиру). Вот Ссылка на инструкцию получения данной выписки.

Если человек не может прийти, но желает, чтобы его голос был учтен, он может передать доверенность одному из соседей, чтобы тот действовал еще и от его лица. Доверенность можно составить в простой письменной форме (от руки).

Целесообразно сделать копии почтовых квитанций, если уведомления рассылаются по почте, а к распискам прикреплять копии свидетельств о государственной регистрации прав собственности на помещения. О количестве собственников в доме можно узнать в паспортном столе, к которому относится дом(а).

Есть вопрос? Бесплатно проконсультируйтесь с нашим юристом. Задайте вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл., 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл., 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

На общем собрании обсуждаются только вопросы, указанные в повестке дня, которая прикрепляется к уведомлению о собрании и содержит краткий его план. В повестке дня указываются те вопросы, которые будут обсуждаться на собрании. В нашем случае это открытие ТСЖ и причины его создания. Порядок организации общего собрания прописан в ст. 146 Жилищного Кодекса РФ.

    Всем пришедшим на собрание раздаются заранее подготовленные бюллетени для голосования по вопросу создания ТСЖ (скачать бланк бюллетеня) и копии документов, подтверждающие права собственности на квартиру каждого голосующего. После голосования озвучиваются результаты, исходя из них, принимается решение.

ТСЖ создается только в том случае, если «за» его создание проголосовали собственники (или их представители), которые обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. «Вес» голоса собственника пропорционально размеру площади его собственности к размеру общей площади всех жилых помещений.

Если же 50% голосов не набирается, собрание считается несостоявшимся, и задача инициативной группы – донести до сведения собственников информацию о повторном собрании. Повторное собрание должно состояться не позднее, чем через 30 календарных дней после первого несостоявшегося собрания.

Также следует отметить, что проголосовать собственники «за» создание могут, а вот вступать в ТСЖ они после этого не обязаны. Это очень важный момент, который нужно учитывать. Как гласит ст. 143 Жилищного Кодекса, собственник становится членом ТСЖ лишь на основании его личного волеизъявления, оформленного в виде заявления о вступлении в ТСЖ.

Те собственники, которые по каким-либо причинам не принимали участие в решении вопроса о создании ТСЖ, обязаны выполнять одинаковые для всех предписания.

Избрать правление будущего ТСЖ и председателя.

Итак, представим, что решение в пользу создания ТСЖ принято большинством голосов от общего собрания собственников жилых и коммерческих помещений дома. Далее на собрании избирается правление будущего ТСЖ и председатель. Согласно ст. 147 Жилищного Кодекса, правление и его председатель являются исполнительным органом ТСЖ.

Утвердить устав будущего ТСЖ.

Устав будущей организации также утверждается на собрании, который необходимо заверить у нотариуса. Образец устава можете скачать отсюда, а если нужны контакты опытного и надежного нотариуса, напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

  • Составить и подписать протокол собрания. Состоявшееся собрание и все последующие оформляются протоколом, который ведет инициативная группа собственников, решившая регистрацию ТСЖ. Образец протокола можете скачать по ссылке http://www.docstandard.com/obrazcy/tomaa/obrazec-xo433r.htm.
  • Если вы не уверены в своих силах/знаниях, советую обратиться за услугой создания ТСЖ. За подробностями обратитесь юристу консультанту сайта. Он также вас бесплатно проконсультирует. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл., 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл., 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Этап №3 — регистрация ТСЖ как юридическое лицо

    Председатель обязуется подать в налоговый орган заявление о государственной регистрации юридического лица. К заявлению прилагается паспорт, нотариально заверенные копии протокола общего собрания собственников, нотариально заверенный устав организации и оплаченную квитанцию гос.пошлины в размере 4000 рублей (согласно ст. 333 Налогового Кодекса РФ). Более подробную информацию о регистрации ООО найдете в статье от ГосУслуги.ру

    Далее в банке нужно открыть расчетный счет ТСЖ и перевести на его баланс соответствующий дом. Это делается при участии специальной комиссии из членов городской Администрации. Письменное уведомление о создании данного счета отправляется в Управление городского хозяйства администрации города.

    Проверить квартиру на обременения/ограничения — 2 онлайн способа. Отдельные инструкции проверить на арест и на залог. Если обременения нет или оно было снято, то это показано на сайте Росреестра и в выписке ЕГРН.

    Понятие ТСЖ и УК, в чем разница

    В соответствии с п.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники многоквартирного дома по своему желанию могут выбрать один из следующих схем управления общим имуществом:

    • самостоятельное выполнение этой функции самими жильцами (однако, в этом случае количество квартир не должно превышать 30 штук),
    • создание товарищества собственников жилья (ТСЖ),
    • привлечение сторонней управляющей компании (УК).

    Итак, для многих многоэтажных домов особенно актуальны последние два варианта, а именно: создание ТСЖ или же привлечение УК.

    Обычно, под ТСЖ (ЖСК, ТСН) подразумевается некоммерческое юридическое лицо, созданное путем объединения собственников квартир жилого дома для осуществления управления имуществом, находящемся в общей долевой собственности.

    УК является коммерческой организацией, которая оказывает на платной основе услуги по управлению общедомовой собственностью жильцов многоквартирного дома. При этом осуществляет она свою деятельность на основании договора доверительного управления.

    Для того, чтобы четко увидеть разницу между этими двумя вариантами управления, основные их характеристики можно отразить в виде таблицы.

    Критерий оценкиУКТСЖ
    правовая формакоммерческая организациянекоммерческое объединение
    основная цельполучение прибылиблагосостояние жилого дома
    порядок выполнения работ, связанных с обслуживанием домаплановый характерпо мере необходимости, планирование по желанию ведут члены ТСЖ
    отношение к общим средствам собственников МКДне заинтересованы в экономииэкономия дополнительных средств находится в их интересах, так как высвободившиеся финансовые ресурсы можно направить на благоустройство общего дома
    реакция на долги по коммунальным платежамможет перекрыть непогашенные суммы по ЖКХ за счет резервных средствза неуплату следует незамедлительное отключение подачи ресурсов
    уровень подготовкиработают профессионально подготовленные людирешения принимаются жильцами дома, которые далеко не всегда обладают достаточным уровнем опыта и знаний в той или иной области
    принятие решенийсобственники квартир не всегда могут повлиять на деятельность УКвсе решения принимаются на общем собрании большинством голосов

    Как видно из представленной таблицы, между УК и ТСЖ есть принципиальная разница. Причем каждая из этих форм имеет свои плюсы и минусы.

    Как сменить ТСЖ на управляющую компанию

    В п. 3 ст.161 ЖК РФ написано, что собственники МКД имеют право в любое время поменять способ управления общим имуществом и передать данные полномочия другой организации.

    Так, один из существенных минусов ТСЖ заключается в том, что жильцам необходимо регулярно посещать общие собрания и принимать решения по вопросам, где порой требуется специальная подготовка, опыт и знания. Зачастую это обстоятельство приносит массу неудобств, поэтому владельцы некоторых МКД принимают решение о смене способа домашнего управления и переходе к УК.

    Итак, смена ТСЖ на УК производится на основании решения, принятого всеми жильцами на собрании. Оно является обязательным для всех жильцов дома.

    Плюсы и минусы УК

    Как и любой другой вариант управления общей собственностью владельцев квартир, управляющая компания также имеет ряд своих преимуществ и слабых сторон.

    Так, к основным плюсам этого способа можно отнести:

    • управление домом осуществляется командой разнопрофильных специалистов, которые имеют достаточный уровень подготовки по разным вопросам ЖКХ,
    • наличие развитой материально-технической базы,
    • УК регулярно отслеживает изменения, происходящие в жилищном законодательстве, и своевременно реагирует на них,
    • управляющая компания является приоритетным участником различных государственных программы, касающихся сферы ЖКХ (возмещение расходов, связанных с проведением капитального ремонта, сооружение специализированных площадок для детских игр и т. д.),
    • УК легко можно привлечь к ответственности, так как деятельность этих организаций контролируется Роспотребнадзором, Жилищной инспекцией и многими другими надзорными органами,
    • обеспечение качественного управления с планированием улучшений на долгосрочную перспективу и т. д.

    В то же время, к основным недостаткам данной схемы управления МКД относятся следующие:

    • зачастую, жильцам непросто контролировать деятельность УК, включая расходование целевых средств,
    • в случае расторжения договора происходит болезненная адаптация к новой форме правления,
    • нередко представители управляющих компаний начинают пользоваться своим положением и ненадлежащим образом обслуживают дом,
    • сложная правовая природа договора доверительного управления (он содержит в себе много юридических нюансов и тонкостей, которые следует учесть при заключении такого соглашения).

    Нужно ли ликвидировать ТСЖ при смене формы управления домом

    Стоит отметить, в действующем законодательстве не прописано обязательное условие о том, что в случае избрания другого способа управления МКД, товарищество собственников жилья обязательно должно быть ликвидировано. Отсюда следует, что этот вопрос остается на усмотрение владельцев квартир. Однако на практике в случае выхода жильцов из ТСЖ они его ликвидируют. Осуществляется это также на основании решения, принятого на общем собрании.

    Процедура смены по шагам

    В общем виде процедура смены ТСЖ на УК предполагает пошаговое выполнение следующих действий:

    1. Первым делом инициатор организовывает созыв собрания всех остальных жильцов дома.
    2. На собрании собственников жилья проводится голосование о выборе новой формы управления общедомовым имуществом. Данная процедура должна соответствовать правилам, прописанным в ст.48 ЖК РФ.
    3. Решение, вынесенное владельцами квартир, оформляется специальным протоколом. При этом об итогах голосования должны быть уведомлены все жильцы дома, включая тех, которые не присутствовали на общем собрании.
    4. Далее, в течение 3 рабочих дней с момента вынесения решения о смене варианта управления МКД, товарищество собственников должно передать техническую документацию на дом, ключи от общих помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию (п.3.1 ст.161 ЖК РФ). Все это может быть вручено:
    • представителю управляющей компании, которой были переданы бразды правления,
    • любому собственнику МКД.
    1. После этого заключается договор доверительного управления с управляющей компанией, в рамках которого она обязана выполнять функции по обслуживанию и содержанию общедомового имущества жильцов.

    Стоит иметь в виду, что если в течение 6 месяцев (данный срок исчисляется с момента принятия решения) собственники не выберут управляющую компанию, то этим займется орган местного самоуправления путём проведения открытого конкурса по отбору подходящей организации (п.4 ст.161 ЖК РФ).

    Как убрать управляющую компанию и создать ТСЖ

    Нередко жильцы МКД решают отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ. Причины этого могут быть самые разные, начиная от нецелевого расходования общих средств и вплоть до ненадлежащего выполнения своих прямых обязанностей по содержанию совместно используемого имущества, территорий дома.

    В этом случае решение также принимается на общем собрании всех жильцов дома. После чего результаты оформляются соответствующим протоколом, на основании которого производятся дальнейшие действия.

    ТСЖ – плюсы и минусы

    К основным преимуществам создания товарищества можно отнести:

    • у владельцев квартир появляется возможность оказывать влияние на выбранную модель управления, так как большинство решений принимается на собрании путем голосования,
    • сокращение общедомовых расходов за счет использования дополнительных источников финансирования. Согласно действующему законодательству ТСЖ имеет право вести коммерческую деятельность и направлять полученные доходы на удовлетворение своих нужд,
    • обеспечение постоянного контроля за процессом управления общим имуществом МКД,
    • как показывает практика обслуживание дома производится на более высоком уровне, так как ТСЖ заинтересовано в его благоустройстве.

    Однако нельзя оставить без внимания и ряд недостатков, характерных для такой формы управления жилым домом. Речь идет о следующих минусах ТСЖ:

    • взимается более высокая плата за содержание дома. В данном случае речь идет о дополнительных сборах, которые организуют жильцы дома для его благоустройства. Не все владельцы квартир довольны таким раскладом дел,
    • постоянные разногласия между жильцами и несогласованность действий,
    • при наличии в жилом доме лица, имеющего большие долги по коммунальным платежам, его задолженность будет компенсироваться за счет всех остальных плательщиков.

    Порядок перехода от УК в ТСЖ

    Для того, чтобы заменить УК на ТСЖ, должны быть последовательно выполнены следующие действия:

    1. Вначале на общем собрании выносится решение об отказе от услуг, оказываемых управляющей компанией, и переходе на форму управления при помощи ТСЖ.
    2. Далее, на основании вынесенного решения производится расторжение договора доверительного управления, ранее заключенного с УК (п. 8.2 ст.162 ЖК РФ).
    3. Следующим шагом будет создание товарищества владельцев квартир и его регистрация в установленном порядке.

    Процедура создания ТСЖ по шагам

    Инструкция по созданию ТСЖ имеет определенный алгоритм действий. Нужно сделать следующие шаги:

    1. Изначально должна быть создана инициативная группа, состоящая из собственников дома, которая будет заниматься всеми формальностями.
    2. Далее, инициаторы обращаются в местную администрацию с заявлением об осуществлении следующих действий:
    • предоставлении списка всех квартир конкретного дома,
    • утверждении кандидатуры представителя от района, который должен присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.
    1. Подготовка к проведению собрания – нужно разработать устав будущего ТСЖ, чтобы сразу его утвердить, подготовить листы голосования и т. д.
    2. Проведение общего собрания жильцов МКД – на нем должен быть окончательно решен вопрос, связанный с выбором нового варианта управления домом, а также принят разработанный проект устава ТСЖ.
    3. Осуществление регистрации товарищества в регистрирующем органе.
    4. Открытие расчётного счета в банке, а также направление уведомления о создании ТСЖ во все контролирующие органы (Жилищную инспекцию, местную администрацию и т. д.).

    После всех этих действий формы управления общим имуществом дома считается официально изменившимся.

    УК не передает дом ТСЖ, что делать

    Иногда на практике бывает достаточно непросто безболезненно убрать УК, не справляющуюся со своими обязанностями, и передать эти полномочия ТСЖ.

    Как уже было отмечено ранее, при смене варианта управления МКД организация, которая должна уйти, обязана передать всю необходимую документацию и ключи своему правопреемнику. Однако порой происходят ситуации, когда УК категорически отказывается передавать дом. В этом случае встает вполне логичный вопрос – что делать?

    Выходом из подобной ситуации является обращение ТСЖ с иском в судебную инстанцию по месту нахождения жилого дома.

    Подытоживая все вышесказанное, следует отметить, что законодательство не запрещает гражданам выйти из ТСЖ, отдав предпочтение управляющей компании, так и сменить УК на товарищество собственников жилья. В обоих случаях все начинается с принятия соответствующего решения на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

    Цели создания ТСЖ. Что это такое?

    Если говорить просто, то это объединение собственников жилья в многоквартирном доме. В Жилищном Кодексе ТСЖ определяется как некоммерческая организация. Она создаётся для распоряжения общим имуществом согласно рамкам, установленным в действующем законодательстве.

    Для чего вообще создаются ТСЖ? В последнее время часто поднимается вопрос о негативных последствиях для жильцов, которые выбирают именно такой способ управления своим имуществом. Но это не происходит по причине самого существования организации. Проблема – в неправильной процедуре создания. Иногда их создают не для того, чтобы облегчить жизнь жильцов, а для того, чтобы открыть доступ к финансовым средствам, дополнительным полномочиям для определённых лиц.

    Негативные последствия проявляются далеко не везде. Главное – заранее учесть все возможные особенности этого процесса.

    Законодательное обоснование порядка создания ТСЖ

    О возможных способах управления домом написано в статье 161 Жилищного Кодекса РФ. А статья 44 обязывает собственников проводить общие собрания, если нужно принять действительно важное решение.

    Деятельности ТСЖ так же посвящается статья 135 Жилищного Кодекса РФ. Вообще есть множество статей, которые составляют нормативную базу для этой сферы деятельности:

    1. Пункт 9 статьи 148.
    2. Часть 2 статьи 147.
    3. Часть 5 в статье 147
    4. Часть 6 в статье 146.
    5. Часть 8 статьи 156
    6. Статья 152, часть 3.
    7. Часть 3 статьи 151.
    8. Часть 1 в статье 149.
    9. Часть 2 статьи 137.

    Начальные шаги

    ТСЖ организуются как в одном многоквартирном доме, так и сразу в нескольких. Или на земельных участках, которые объединяются одной, общей территорией.

    Есть несколько сложностей, которые связаны с определёнными факторами:

    • Как регулировать вопросы юридического, финансового характера?
    • Кто и как подаёт отчётность по налогам?
    • Ведение документации.
    • Как организовать общие собрания?
    • Проведение голосований.
    • Порядок образования ТСЖ требует строгого соответствия текущему законодательству.
    • Как собирать информацию у собственников жилых помещений?

    Деятельность ТСЖ основывается только на правовых аспектах, упомянутых в Жилищном Кодексе. Чтобы организация была законной, в неё должны вступить владельцы минимум 50 процентов от общей площади дома. У каждого жильца есть право отказаться от вступления в ТСЖ. Но даже в этом случае присутствует обязанность по выполнению предписаний после общих собраний. Зато такие жильцы не имеют права принимать участие в голосовании.

    Обязательно создание инициативной группы из числа жильцов квартир, минимум из 5 человек. Для принятия устава формируется первичное общее собрание. А для оформления подготовительной документации инициативная группа направляет заявление в городскую администрацию.

    Проведение общего собрания

    Инициативные группы берут на себя основную часть обязанностей, связанных с делами Товарищества. На подготовительном этапе она уже сформирована частично. Именно представители инициативной группы готовят повестку дня и рассылают приглашения.Эти же люди отвечают за разработку будущего Устава. И за формирование примерных Протоколов по каждому из собраний. Наконец, эта же группа отвечает за создание бланков для голосования.

    Собрание проводится для обсуждения любого важного вопроса. На нём каждому жильцу говорят о необходимости в создании ТСЖ, объясняют, какими преимуществами обладает данная форма товарищества.

    Иногда голосования имеют заочную форму. Каждому жильцу даётся некоторое время на то, чтобы принять решение. Главное – заранее предусмотреть в уставе возможность проведения заочных голосований. На каждого члена сообщества подготавливается отдельный бланк голосования. Или на каждый вопрос, который стоит в повестке дня. В каждом бланке должно быть три варианта: «воздержусь», «за» или «против».

    Подсчёт голосов должен основываться не на том, сколько человек приняло участие. А по общей площади, которая принадлежит жильцам. Например, владельцы собственности на 70 квадратных метров имеют больше голосов, чем владельцы 30-метровых помещений.

    Голосование считается состоявшимся только в том случае, если голос отдали больше 50 процентов участников.

    Об утверждении устава

    Устав – это основной документ, на котором строится практически вся деятельность ТСЖ. Правильное функционирование самой организации зависит от того, насколько грамотно подготовлен текст этого документа.

    Главное требование к Уставу – быть максимально простым. Он не должен включать пунктов, не подкреплённых действующим законодательством. Логично копировать 6 раздел Жилищного Кодекса, внося правки по ходу дела.

    Тогда не будет двоякого толкования правил. Следующие пункты должны присутствовать в Уставе ТСЖ обязательно:

    1. Сколько членов состоит в ревизионной комиссии?
    2. Сколько членов в правлении?
    3. Порядок созыва членов ТСЖ.
    4. Место нахождения ТСЖ.
    5. Наименование ТСЖ.

    Есть лишь несколько понятий, которые допускают некоторые расхождения. Например, можно:

    • Можно по своему усмотрению формулировать процедуру, согласно которой проводятся совместные собрания, в которых принимают участие члены ТСЖ и собственники квартир.
    • Передать общему собранию членов ТСЖ полномочия по выбору Председателя правления. Тогда сам Председатель будет меньше зависеть от членов правления. Зато больше будет зависеть от всех членов ТСЖ.

    Пока готовится и оформляется Устав ТСЖ, необходимо в обычном порядке проводить собрания по всем вопросам, имеющим значение:

    1. Обсуждается размер платы, связанной с ремонтом и техническим обслуживанием.
    2. По проведению очных, заочных голосований.
    3. Переизбранию председателей и членов правления.
    4. Использованию общего имущества.
    5. Использованию земельного участка.
    6. Проведению реконструкции дома.

    Неурегулированные вопросы по налогам требуют отдельного учёта. В Устав ТСЖ желательно включить требование о том, чтобы в сообщество входило примерно по одинаковому числу представителей от каждого подъезда.

    Устав ТСЖ – документ, обязательный для всех членов ТСЖ. Но собственников жилых помещений это не касается.

    О процессе регистрации

    Любой член правления может подать пакет документов в соответствующий государственный орган, чтобы зарегистрировать ТСЖ. За эту процедуру отвечает управление Федеральной налоговой службы. Пакет документов состоит из:

    • Квитанции, подтверждающей уплату госпошлины.
    • Заявления о регистрации юридического лица. Используется форма 11001.
    • Протокол правления ТСЖ. Его должны заверить своими подписями все члены правления.
    • Устава Товарищества. В окончательном варианте, утверждённом на общем собрании. Подаётся в двух экземплярах.
    • Протокол собрания, оригинал, либо в виде нотариально заверенной копии.

    Федеральная Налоговая Служба обрабатывает запросы за семь дней максимум.

    Какие ещё процедуры нужны для завершения?

    Акт приёма-передачи – основной документ, по которому дом передаётся в управление ТСЖ. Во время этого процесса должна присутствовать специальная комиссия. Она обычно так же включает членов управления ТСЖ, представителей муниципалитета. Текст акта всегда сопровождается технической документацией, касающейся того или иного здания. Она должна соответствовать нормам и правилам эксплуатации многоквартирных домов.

    При переходе к другой форме управления не должно быть никаких изменений в правах собственников квартир. Когда дом передаётся в управление ТСЖ, создаются специальные уведомления. Они рассылаются в Комитет по управлению имуществом, а так же в Управление Городского Хозяйства администрации.

    Счёт в банке для ТСЖ открывается только на имя юридического лица.

    Прежнего балансосодержателя дома надо поставить в известность о том, что произошло. Предоставляются все необходимые данные.

    Заключение договоров

    Общее имущество, условия и правила по его содержанию становятся главными предметами для таких договоров. Договор обязательно заключается с собственниками, которые в общество не вступили.

    Что оговаривается в договоре?

    1. Описание имущества, которое подлежит ремонту, содержанию.
    2. Какие работы осуществляются по ремонту и содержанию? Каким именно образом?
    3. Какую ответственность несёт ТСЖ в случае неисполнения обязательств?
    4. Информация об обязанности собственника заплатить за коммунальные услуги и другие расходы по ремонту и содержанию. Порядок, размер, и сроки оплаты.

    Договор с ТСЖ составляется в двух экземплярах. Собственник и председатель правления обязательно ставят на нём свои подписи. Правление товарищества так же должно согласиться с этими действиями. Идеальный вариант – когда в ТСЖ вступают все собственники жилья. Но Законодательство не даёт права заключать договор в принудительном порядке, если кто-то против. Все убытки ложатся на ТСЖ, если собственники отказываются оплачивать коммунальные услуги.

    Дом так же можно передать управляющей организации, которая выбирается на общем собрании. Решением общего собрания утверждается договор управления многоквартирным домом в данном случае. Задание управляющей организации дают собственники жилья, либо члены правления ТСЖ. Одна сторона каждый год отчитывается перед другой о том, как выполняются условия, описанные в договоре.

    В управляющей организации тоже могут выбрать способы, с помощью которых будет обслуживаться тот или иной дом. Для этого можно привлекать и штатных сотрудников ТСЖ, либо сторонних работников.

    А стоит ли вообще организовывать ТСЖ? Ответ — на видео

    На видео ниже раскрыты не только организационные моменты создания ТСЖ, но и мотивационные. Стоит ли браться за это дело, или доверить дом управляющей компании?

    Добрый день, я живу в г.Евпатория. У нас УК работала до середины октября 2016г. Потом за скопившиеся долги в ноябре проводилась ее ликвидация. На подьездах дома повесили объявления, чтобы мы до 05 декабря определились с способом управления дома. Правомерно ли это? Сколько по закону дается времени на выбор способа управления домом?

    В соответствии действующего законодательства при внесении УК в реестр дисквалификационных лиц, местная администрация должна провести собрание собственников жилья с предложением о способе управления домом. Собственники обязаны в течении двух месяцев подписать соглашение (договор) о выбранном способе управления домом.
    Как показывает практика, такие мероприятия должны организовывать и проводить активные люди из числа собственников жилья, стоящие на страже интересов своих соседей по дому. Конечно же, эти активисты, должны быть юридически подкованы, и вникнуть во все процессы и нюансы законодательства ЖКХ и деятельности УК и ТСЖ.
    Поверьте, рутинная система законов, составленная валом, на протяжении многих лет, друг-другу противоречат, взаимно друг-друга заменяют, и создают неразбериху, что служит возможностью нарушать нормы договоров по предоставлению услуг по ЖКХ и мошенничества, при начислении денег за эти услуги, управляющими компаниями.
    Если же исходить из того, что вода подаётся не в соответствии норм потребления, электричество имеет напряжение 160 а не 220 вольт, мусор вывозиться один раз в неделю, хотя по закону должен вывозиться немедленно при накоплении 2,5 куба, отопление вовсе на подаётся когда уже холодно, а нужно ждать чтобы кто-то сдохнул от мороза, то собственно это и все услуги, за которые мы платим баснословные деньги ежемесячно!
    От сюда и вопрос: Зачем нам УК? И за что мы ей должны платить?
    Выход есть! ТСЖ в своём доме, узаконить границы придомовой территории, обнести границу забором, подписать от имени собственников жилья выбранному председателю собственников жилья договор о предоставлении электричества, и отдельно с мусороуборочной компанией.
    Вода! Пробурить скважину на своей территории установить в соответствии с нормами САНпина фильтры, насос, и вот Вам бесплатная вода, практически!
    Отопление! Приобрести отопительный котёл, работающий от газа или электричества, мощностью по метрам квадратным МКД, установить его с системой экономии тепла, провести замену труб, системы отопления, если трубы находятся в эксплуатации более двадцати лет, вместе с конверторами, заполнить систему антифризом, и на двадцать лет забыть проблемы с отоплением и оплатой за отопление!
    Точно такая же программа подачи горячей воды. Рекомендую отопительный котёл ставить отдельный, а не двух контурный, как могут рекомендовать «спецы» из РЭПа!
    Газ! Систему менять нет смысла. Оставить в надлежащем состоянии по отдельному договору, как собственно и по уборке мусора.
    Платить ежемесячно будет необходимо по отдельным договорам
    за газ,
    вывоз мусора,
    электричество,
    уборщице в подъездах,
    дворнику,
    и на картриджи фильтров воды.
    Если же на первых этажах Вашего дома есть коммерческие площади, то боже мой! Ваша прибыль от этих площадей должна давать Вам не только оплату за пользование всех коммуникаций но, ещё и ежемесячную зарплату!
    Вот, что такое ТСЖ при правильной организации его деятельности без Управляющих Компаний и жуликов!
    С уважением,
    Андрей Бокин
    16:18 21.05.2017г.

    Здравствуйте Елена, выбор способа управления многоквартирным домом регламентируется статьей 161 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с чатью 4 данной статьи орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение ГОДА до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
    Следовательно данное требование не правомерно.

    1. Что такое ТСЖ?

    Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственников квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (или в нескольких домах ) для совместного управления общим имуществом. ТСЖ обладает правом формировать тариф на содержание и ремонт общего имущества дома, выбирать подрядчиков с выгодными условиями, решать вопросы о необходимости проведения капитальных ремонтных работ, и другими правами и обязанностями .

    Инициировать создание ТСЖ могут любые собственники квартир или нежилых помещений в доме. Число голосов собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

    Если вашим домом уже управляет управляющая компания, при создании и регистрации ТСЖ договор с ней расторгается.

    2. Как создать ТСЖ?

    Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатором проведения собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме.

    В повестку дня такого собрания обязательно должны быть включены следующие вопросы:

    • выборы счетной комиссии,
    • выбор способа управления домом — создание товарищества собственников жилья,
    • утверждение устава ТСЖ,
    • выборы правления ТСЖ,
    • выборы председателя правления ТСЖ (избирается из числа членов правления),
    • выборы ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ,
    • выборы уполномоченного представителя собственников помещений по государственной регистрации ТСЖ (как правило, этим представителем избирается будущий председатель правления ТСЖ),
    • расторжение договора управления с управляющей компанией (если вашим домом управляет управляющая компания).

    Если ТСЖ создается в одном многоквартирном доме, то поддержать это решение должны собственники, обладающие более 50% от общего числа голосов собственников в этом доме. Если ТСЖ планирует управлять общим имуществом сразу в нескольких домах, то решение о создании такого ТСЖ должно приниматься более чем двумя третями голосов собственников в каждом из этих домов.

    Подробнее о том, как оповестить собственников о предстоящем собрании, как правильно посчитать голоса и оформить протокол, читайте в нашей инструкции.

    3. Как зарегистрировать ТСЖ?

    Процедура регистрации ТСЖ происходит по той же схеме, что и регистрация юридического лица. Для этого вам понадобятся:

    • заявление по форме N Р11001 (заявление должно быть нотариально заверено),
    • протокол общего собрания собственников помещений в МКД по созданию ТСЖ с подписями собственников, прошитый и пронумерованный с приложенными к нему сведениями о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников за создание товарищества собственников жилья. Прошитый документ скрепляется подписью лица, уполномоченного общим собранием на государственную регистрацию ТСЖ,
    • устав ТСЖ, прошитый, пронумерованный и скрепленный подписью избранного председателя правления ТСЖ, — в двух экземплярах,
    • квитанция об уплате госпошлины (с помощью специального сервиса на сайте ФНС вы можете сформировать платежный документ для уплаты госпошлины в банке или оплатить госпошлину онлайн).

    Пакет документов представляется в налоговую инспекцию лицом, уполномоченным общим собранием собственников на государственную регистрацию ТСЖ, или его представителем по нотариально удостоверенной доверенности.

    Подать документы можно:

    • в налоговую инспекцию,
    • через центр госуслуг «Мои документы»,
    • по почте с объявленной ценностью и описью вложения,
    • через DHL Express и Pony Express (в пределах Москвы),
    • онлайн, с помощью сервиса «Подача электронных документов на государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

    Процедура регистрации должна занять не более пяти рабочих дней.

    4. Что делать после регистрации ТСЖ?

    После того как на общем собрании собственников будет принято решение о создании ТСЖ и расторжении договора с управляющей компанией (если она управляла вашим домом), УК нужно будет уведомить об этом и запросить у нее техническую и иную связанную с управлением домом документацию. После официальной регистрации ТСЖ нужно направить уведомление о начале своей деятельности в Мосжилинспекцию.

    К уведомлению прилагаются заверенные печатью и подписью председателя правления ТСЖ копия протокола общего собрания собственников помещений по созданию ТСЖ и копия свидетельства о государственной регистрации ТСЖ.

    ТСЖ также нужно будет обзавестись печатью, открыть расчетный счет в банке, уведомив об этом налоговую и встать на учет в ПФР, фондах социального и медицинского страхования.

    5. Куда и как жаловаться на работу ТСЖ?

    Собственники могут оспорить любое решение ТСЖ, если не согласны с ним. Если вас не устраивает работа созданного в вашем доме ТСЖ, вы можете направить претензии председателю товарищества в письменном виде. Он обязан рассмотреть жалобу и оперативно предпринять меры для решения вопроса.

    Если председатель товарищества не реагирует на обращения и не предоставляет жителям информацию об управлении домом, то можно обратиться в Мосжилинспекцию, столичное управление Роспотребнадзора, прокуратуру или суд.

    Жалоба составляется в письменном виде в двух экземплярах. В ней указываются адрес дома и название ТСЖ, суть проблемы и требования. Также можно приложить фотографии, справки о том, что собственники не имеют задолженностей по оплате ЖКУ, и копию обращения к председателю товарищества.

    Цели создания ТСЖ

    Причины, по которым создаются товарищества собственников жилья, могут быть разными. Чаще всего необходимость в формировании ТСЖ возникает тогда, когда жители многоквартирного дома недовольны качеством работы управляющей компании. И это может касаться не только предоставляемых услуг, но и работы с клиентами.

    Например, если происходят периодические отключения электроэнергии — это проблема, но она может решаться работниками УК. Но если последние отказываются выполнять свои обязательства — это уже серьезная проблема, и она может привести к решению жильцов сформировать ТСЖ. После образования этой организации, владельцы квартир в данном многоквартирном доме смогут решать значительную часть проблем самостоятельно. Это и есть ключевая цель создания ТСЖ — организация самоуправления.

    Перечень процедур, которые может выполнять товарищество собственников жилья:

    • Заключать договоры с организациями, обеспечивающими ресурсоснабжение. Это включает компании, поставляющие электричество, газ, воду, или обеспечивающие вывоз мусора и чистку канализаций.
    • Составлять сметы на проведение ремонтных работ для данного дома. Это может касаться как косметического, так и капитального ремонта.
    • Контролировать состояние дома и придворовой территории, нанимая дворников и ремонтников или проводя разъяснительные беседы с недобросовестными жильцами.
    • Устанавливать размер оплаты за коммунальные услуги.
    • Заказывать выполнение работ различного рода (вывоз мусора, покраска подъезда, спиливание старых деревьев на придворовой территории и т.д.).
    • Заключать договоры для получения кредита в банке на основании действующего законодательства. Все средства должны использоваться только на нужды жильцов многоквартирного дома (это может касаться исключительно вопросов состояния недвижимости или поставки услуг ЖКХ).
    • Решать вопросы, связанные с арендой помещения или размещением рекламы на подъездах.
    • Зарабатывать денежные средства, которые пойдут на нужды жильцов многоквартирного дома (это может касаться исключительно вопросов состояния недвижимости или поставки услуг ЖКХ).

    Важно учитывать тот факт, что товарищество собственников жилья не является коммерческой организацией. Следовательно, они не имеют права зарабатывать денежные средства исключительно для собственной выгоды. Все полученные деньги должны идти в фонд данного многоквартирного дома.

    Кто может создать ТСЖ?

    В состав группы, организовавшей ТСЖ, могут входить только жильцы определенного многоквартирного дома. Если гражданин не прописан по данному адресу, он не может не только входить в состав инициативной группы жильцов, но и даже принимать участие в общих собраниях.

    Кроме того, чтобы инициативная группа могла в полной мере справляться со своими обязанностями, она должна состоять из лиц, обладающих познаниями в определенных сферах.

    Перечень сфер образования, в которых должны быть компетентны члены инициативной группы ТСЖ:

    • бухгалтерия,
    • юриспруденция,
    • предпринимательская деятельность.

    Кроме этого, для образования товарищества собственников жилья, нужно обеспечить его соответствие определенным критериям:

    • Открыт банковский счет,
    • Сообщество зарегистрировано в налоговой инспекции в качестве юридического лица. При этом в документах ТСЖ должно быть указано как некоммерческая организация, иначе данное образование не будет признано государственными органами,
    • Вся деятельность ТСЖ находится строго в рамках действующего законодательства РФ,
    • Составлен устав организации,
    • Работа организации соответствует всем требованиям санитарного и технического состояния имущества,
    • Установлены определенные требования к владельцам квартир. В первую очередь это касается соблюдения правил санитарно-эпидемиологической службы (СЭС).

    Таким образом, создать ТСЖ могут любые жильцы многоквартирного дома, обладающие познаниями в бухгалтерии, юриспруденции и предпринимательской деятельности. Только в этом случае организация будет зарегистрирована в налоговой инспекции и будет признана в качестве законного органа самоуправления.

    Законодательная база

    Правовую основу вопроса создания ТСЖ составляет, в первую очередь, Жилищный Кодекс РФ. В прошлом этот вопрос контролировался также гражданским кодексом и некоторыми федеральными законами. Однако они показали свою несостоятельность, и в 2005 году были внесены значительные поправки в пункты, касающиеся подобных товариществ. В частности, ФЗ №72 был полностью отменен и на сегодняшний день недействителен. Теперь аналогичные функции выполняют ряд статей ЖК РФ и ГК РФ.

    Первой следует отметить статью 291 ГК РФ. В ней зафиксирован тот факт, что товарищество жильцов может оформляться только как некоммерческая организация, цель которой — защита интересов собственников квартир в конкретном многоквартирном доме.

    Однако если Гражданский Кодекс затрагивает вопрос ТСЖ только в одной статье, то Жилищный Кодекс рассматривает эти товарищества в целом разделе №6, который состоит из двух крупных глав под номерами 13 и 14.

    Глава 13 ЖК РФ рассматривает порядок создания ТСЖ, наряду с полномочиями членов инициативной группы. Кроме того, раздел включает описание порядка реорганизации или ликвидации товарищества жильцов.

    В главе 14 ЖК РФ подробнее раскрываются права и обязанности инициативной группы ТСЖ, порядок получения членства в ней и особенности проведения собраний. Также этот раздел Жилищного Кодекса РФ указывает перечень ресурсов, которыми располагают члены товарищества собственников жилья (платежи или взносы, доходы с хозяйственной деятельности, субсидии и другие поступления).

    Важно отметить еще раз, что все эти ресурсы не могут расходоваться членами инициативной группы на личные нужды — только на общественные (косметический или капитальный ремонт дома, наем уборщиков, другие аналогичные расходы).

    Этапы создания

    Для того чтобы организовать ТСЖ, просто принять соответствующее решение мало. Это целый процесс, состоящий из нескольких крупных этапов. На каждом из них могут возникнуть свои трудности, поэтому требуется привести пошаговую инструкцию данной процедуры.

    Процесс создания ТСЖ включает следующие этапы:

    1. Создание инициативной группы жильцов.
    2. Организация и проведение собрания владельцев квартир данного дома.
    3. Составление устава ТСЖ.
    4. Регистрация ТСЖ в налоговой инспекции как юридическое лицо.

    Создание инициативной группы

    На первом этапе процедуры создания ТСЖ требуется создать инициативную группу этой некоммерческой организации. Собрание жильцов при этом проводить не надо. Вместо этого несколько собственников жилья в данном многоквартирном доме должны собраться и предложить организовать ТСЖ. Как правило, они же и войдут в состав инициативной группы, или предложат более подходящие кандидатуры.

    Как уже упоминалось ранее, важно, чтобы выбранные представители обладали определенными познаниями в таких сферах, как бухгалтерия, юриспруденция и предпринимательская деятельность. В противном случае они не смогут справляться с обязанностями инициативной группы товарищества собственников жилья.

    Организация собрания собственников

    Второй этап процедуры создания ТСЖ наступает сразу после того, как инициативная группа создана. Теперь нужно организовать собрание жильцов, на котором будут решены сразу два вопроса.

    Во-первых, нужно принять окончательное решение по вопросу образования ТСЖ. Это решается голосованием (большинством голосов, разумеется), и на собрании должны присутствовать минимум трое жильцов данного многоквартирного дома. При этом, организаторы обязаны известить всех собственников жилья. Для этого составляется письменное извещение, которое передается всем жильцам хотя бы за 10 дней до проведения собрания, с указанием места, времени, а также повестки мероприятия.

    Во-вторых, если жильцы согласны с решением формирования ТСЖ, они выбирают инициативную группу. Чаще всего в ее состав входят лица, поднявшие данный вопрос первоначально, но могут быть выдвинуты и другие кандидатуры, обладающие подходящими знаниями и навыками, а также пользующиеся большим авторитетом среди жильцов данного многоквартирного дома.

    Правом голоса на этом собрании (как и на всех последующих) обладают только совершеннолетние жильцы. При этом они должны являться на собрание с документами, подтверждающими право собственности (оригиналом и копией) и своим паспортом. Если у гражданина нет возможности явиться лично, он может оформить доверенность на третье лицо.

    Создание устава ТСЖ

    Сразу приступать к решению вопросов, для которых ТСЖ было собрано, не удастся. У организации должен быть еще собственный устав. Для этого избирается председатель и правление, которые играют роль исполнительного органа товарищества. Затем составляется и утверждается Устав. На основании этого документа и будет осуществляться хозяйственная, организационная и другая деятельность ТСЖ.

    Чтобы устав был признан действующим, его должен подписать председатель правления, избранный общим собранием жильцов. Если выбор еще не был сделан, документ подписывается председателем текущего общего собрания. Заверять устав печатью не требуется, тем более печатью застройщика многоквартирного дома (распространенная правовая ошибка среди населения).

    Pin
    Send
    Share
    Send
    Send