Помощь Юриста

Примерная форма договора найма жилого помещения (между работником и работодателем) (подготовлено экспертами компании - Гарант - )

Pin
Send
Share
Send
Send


Как вариант места проживания командированных сотрудников все большую популярность приобретают частные квартиры. Это и понятно с учетом острого недостатка доступных гостиниц.
Рассмотрим, на что надо обратить внимание при заключении договора аренды с физическими лицами - собственниками жилья.
Начнем с необходимого минимума.

Пункт 2 ст. 30 Жилищного кодекса устанавливает, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование гражданину принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение на основании:

  • договора найма,
  • договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Юридическому же лицу собственник вправе передавать свое жилище на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством.
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма, юридическим лицам - на основании договора аренды или иного договора (ст. 671 ГК РФ).

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Итак, собственник жилья вправе предоставить в аренду юридическому лицу жилое помещение на основании договора аренды исключительно для проживания в нем граждан.

По договору аренды или, по-другому, имущественного найма (ст. 606 ГК РФ) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Независимо от срока действия договор должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо (ст. 609 ГК РФ).

Напомним, что договор аренды квартиры на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ), если же срок аренды в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Однако при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Иной срок для уведомления может быть установлен договором.

Имущество должно быть предоставлено арендатору в срок, указанный в договоре, или в разумный срок, если в договоре ничего не указано. В случае непредоставления в условленный срок арендатор вправе истребовать от арендодателя это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ). При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

  • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества,
  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя,
  • потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может:

  • произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии,
  • безвозмездно устранить недостатки имущества.

  • были оговорены при заключении договора аренды,
  • были заранее известны арендатору,
  • должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, -

то арендодатель не отвечает за недостатки имущества (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом - арендную плату (ст. 614 ГК РФ), порядок, условия и сроки уплаты которой определяются договором аренды.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (если иное не предусмотрено договором аренды), по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если же арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения.

В случае если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Если арендатор произвел улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, за счет собственных средств и с согласия арендодателя, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 623 ГК РФ). Стоимость же неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Типовой договор аренды квартиры выглядит следующим образом.

Договор
аренды жилого помещения (квартиры)

Гражданка Российской Федерации Иванова Ольга Николаевна, паспорт 4543 N 123456, выдан 18.11.2001 ОВД МО "Рижское" г. Москвы, именуемая в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и ООО "Удачное" в лице генерального директора Филипповой Н.Ю., действующей на основании устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.Предмет договора

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду жилое помещение общей площадью 50 кв. м, жилой - 32 кв. м, находящееся в собственности Арендодателя, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Вересковая, д. 10, кв. 14, состоящее из трех комнат (далее - квартира).

1.2. Квартира будет использоваться для проживания сотрудников Арендатора.

1.3. Квартира находится в состоянии, пригодном для проживания.

1.4. Срок аренды квартиры устанавливается с 04.02.2013 до 04.02.2014.

1.5. Квартира находится в собственности Арендодателя, что подтверждает Свидетельство о праве собственности от 05.05.2011 N 50-ABN 343375.

1.6. Передача квартиры и ключей оформляется актом приема-передачи.

1.7. В квартире имеется следующее оборудование:

1.8. Арендодатель гарантирует, что квартира не обременена правами третьих лиц, не находится под арестом, право собственности на нее не оспаривается.

2.Обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Предоставить Арендатору квартиру.

2.1.2. Обеспечить свободный доступ сотрудников Арендатора в квартиру.

2.1.3. Осуществлять надлежащую эксплуатацию квартиры, предоставлять или обеспечивать предоставление Арендатору за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в квартире.

2.1.4. Возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать квартиру по назначению в соответствии с п. 1.2 настоящего Договора, с требованиями Жилищного кодекса РФ и действующего законодательства РФ.

2.2.2. Содержать квартиру в технически исправном и надлежащем состоянии.

2.2.3. Своевременно сообщать Арендодателю о выявленных неисправностях в квартире.

2.2.4. Не производить перепланировок и переоборудования квартиры.

2.2.5. Допускать в дневное время, а при авариях - и в ночное время в арендуемое жилое помещение Арендодателя и (или) представителей предприятий по обслуживанию и ремонту жилья для проведения осмотра и ремонта конструкций и технических устройств квартиры.

2.2.6. Освободить квартиру по истечении обусловленного в настоящем Договоре срока аренды.

2.2.7. Не производить текущего ремонта квартиры без согласия Арендодателя.

2.2.8. Своевременно вносить арендную плату за жилое помещение в размере 15 000 (пятнадцати тысяч) руб. в месяц. Арендная плата вносится не позднее 10-го (десятого) числа месяца, следующего за месяцем предоставления квартиры в аренду.

2.2.9. Своевременно оплачивать коммунальные услуги и иные платежи по содержанию Квартиры.

2.2.10. По истечении срока действия настоящего Договора либо при досрочном его расторжении передать Арендодателю квартиру в пятидневный срок после истечения срока действия или расторжения Договора в состоянии, пригодном для проживания.

3.Права сторон

3.1. Арендодатель имеет право:

3.1.1. Требовать от Арендатора, его сотрудника и членов его семьи содержать квартиру в технически исправном и надлежащем состоянии в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством РФ.

3.1.2. Требовать от Арендатора своевременного внесения платы за аренду.

3.1.3. Требовать от Арендатора освобождения квартиры по истечении срока Договора аренды.

3.2. Арендатор имеет право:

3.2.1. Вселить в арендуемое квартиру своего сотрудника.

3.2.2. Требовать от Арендодателя возместить произведенные с согласия Арендодателя неотделимые улучшения квартиры.

3.2.3. Арендатор имеет преимущественное право на продление и перезаключение Договора аренды квартиры на новый срок.

4.Ответственность сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2. Каждая из Сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему Договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы.

4.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности.

5.Порядок изменения и расторжения Договора

5.1. За месяц до истечения срока аренды либо досрочного расторжения договора Арендатор должен в письменном виде уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении помещения. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на продление Договора.

5.2. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению Сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

5.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор - выселению в следующих случаях:

5.3.1. Если сотрудник Арендатора пользуется квартирой с существенным нарушением условий настоящего Договора и действующего законодательства РФ или назначения либо с неоднократными нарушениями.

5.3.2. Если сотрудник Арендатора умышленно ухудшает состояние квартиры.

5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение 15 дней после наступления срока платежа.

5.4. Настоящий Договор не подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в иных случаях, кроме указанных в п. 5.3 настоящего Договора.

5.5. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора в следующем случае:

5.5.1. Если квартира в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.6. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств, повлекших за собой невозможность продолжения действия Договора для Арендодателя или Арендатора.

5.7. По основаниям, не предусмотренным законом и настоящим Договором, расторжение Договора не допускается.

5.8. Стороны берут на себя обязательства принимать все меры к разрешению разногласий путем переговоров до полного урегулирования предмета разногласий.

5.9. В случае невозможности достигнуть согласия путем переговоров, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего Договора одной из Сторон Договор может быть расторгнут в суде общей юрисдикции в установленном законом порядке.

6.Заключительная часть

6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

7.Адреса, реквизиты Сторон

Содержание:

ГАРАНТ:

Настоящая форма разработана в соответствии с положениями гл. 35 ГК РФ

Договор найма жилого помещения
(между работником и работодателем)

в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем "Наймодатель", с одной стороны и

, года рождения, именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Наймодатель обязуется за обусловленную Сторонами плату предоставить Нанимателю во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем.

1.2. Объектом найма является -комнатная квартира общей площадью кв. м, в т. ч. жилой кв. м, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: .

1.3. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения.

1.4. Перечень предметов меблировки жилого помещения, передаваемого в наем является приложением к настоящему договору.

1.5. На момент заключения настоящего договора жилое помещение, сдаваемое внаем, принадлежит Наймодателю на праве собственности, на основании .

1.6. Переход права собственности на занимаемое по настоящему договору жилое помещение не влечет его расторжения или изменения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях настоящего договора.

1.7. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются члены семьи: .

1.8. С согласия Наймодателя в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Наймодатель обязуется:

2.1.1. Передать Нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2.1.2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

2.1.3. Обеспечивать предоставление Нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг.

2.1.4. Обеспечивать проведение ремонта устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

2.1.5. Обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома.

2.2. Наймодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер платы за жилое помещение в следующих случаях: .

2.3. Наниматель обязуется:

2.3.1. Использовать жилое помещение только для проживания.

2.3.2. Обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

2.3.3. Своевременно вносить плату за жилое помещение.

2.3.4. Самостоятельно вносить коммунальные платежи.

2.4. Наниматель вправе:

2.4.1. С согласия Наймодателя сдавать жилое помещение в поднаем.

2.4.2. Наряду с пользованием жилым помещением пользоваться общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме.

2.5. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия Наймодателя.

2.6. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

3. Ремонт сданного внаем жилого помещения

3.1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью .

3.2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью .

4. Плата за жилое помещением

4.1. Размер платы за жилое помещение составляет рублей в месяц.

4.2. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за .

4.3. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится .

5. Срок договора

5.1. Настоящий договор заключен сроком на .

6. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

6.1. По истечении срока действия настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

6.2. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора Наймодатель должен предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если Наймодатель не выполнит этой обязанности, а Наниматель не откажется от продления настоящего договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

6.3. При согласовании условий нового договора Наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

7. Ответственность сторон

7.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7.2. Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия настоящего договора.

7.3. Если Наймодатель откажется от продления настоящего договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока действия договора с Нанимателем заключит договор найма жилого помещения с другим лицом, Наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

8. Изменение и расторжение договора

8.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

8.2. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий договор с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.

8.3. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:

- невнесения Нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев,

- разрушения или порчи жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает,

- если Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения Наймодателя о необходимости устранения нарушений продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей.

9. Порядок разрешения споров

9.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

9.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

10. Заключительные положения

10.1. По требованию Нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия Наймодателя Наниматель в договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.

10.2. В случае смерти Нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не будет достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

10.3. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

10.4. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах органа регистрации прав, а остальные выдаются Наймодателю и Нанимателю.

10.5. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании настоящего договора, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

10.6. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем .

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

10.7. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Pin
Send
Share
Send
Send