Помощь Юриста

Застройка сельхозугодий: можно или нельзя?

Pin
Send
Share
Send
Send


В кадастровом паспорте любого участка обязательно прописано назначение, что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения. Так, к сельхоз наделам относятся земли для выращивания культур, животноводства – как в промышленных масштабах, так и в личных целях. Есть ряд разрешённых капитальных объектов, которые можно строить на землях сельскохозяйственного назначения. Без построек хозяйственная деятельность в большинстве случаев невозможна. Но если не соблюдать предписания Земельного Кодекса, можно нарушить закон и лишиться постройки: суд вынесет постановление о сносе.

Содержание:

Законодательство в сфере сельхозугодий

Юридически нормы использования подобных земель закреплены следующими актами:

  • Земельный Кодекс: статьи 77-80 (глава 14),
  • ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения,
  • некоторые статьи Гражданского Кодекса,
  • региональные законодательные акты.

Сельское хозяйство на территории РФ ведётся с разной интенсивностью: для одних регионов это практически единственный источник поступлений в казну. В других субъектах ведение сельхоз деятельности ограничивается лишь некоторыми видами и не является основным. Поэтому региональные законы в отношении угодий разнятся.

Закон определяет состав сельскохозяйственных земель (ст.77):

  • поля,
  • лесные посадки, защищающие угодья от разрушающих факторов (ветер),
  • водные пространства (пруды, обеспечивающие полив, территории для выращивания рыбы, водонапорные башни, конструкции для хранения воды),
  • территории для коммуникаций: электричества, водоснабжения и дорожной сети,
  • строения, обеспечивающие сельхоз деятельность.

Виды сельскохозяйственных наделов

По общему правилу сельхоз угодья имеют признаки:

  1. располагаются вне населённых пунктов: вокруг населённых пунктов на расстоянии 30 км все земли могут быть только сельскохозяйственными. Исключается расположение новых промышленных объектов в непосредственной близости от жилой зоны,
  2. предназначены для ведения хозяйства: животноводства, рыбоводства и растениеводства,
  3. могут использоваться для переработки продуктов сельхоз деятельности и в целях развития науки в этой области,
  4. в некоторых случаях возможно применение земель в охотничьих целях: сама охота и производство, связанное с переработкой результатов этой деятельности.

Кадастровый паспорт участка даёт информацию о том, как может использоваться земля. Виды деятельности:

  • подсобное (личное) хозяйство,
  • фермерские угодья,
  • земли для крестьянского хозяйства,
  • сады и дачи.

Всегда уточняется вид деятельности, запланированный на участке:

  • выращивание растений для личного использования (цветы, овощи, фрукты),
  • пашня, выращивание культур в промышленных объёмах (зерновые, подсолнечник, виноград и тд),
  • сенокос,
  • сельскохозяйственное производство,
  • пастбища,
  • ведение личного хозяйства с возможностью постоянного проживания на территории.

Каждый из видов деятельности определяет возможные постройки и их назначение.

Строительство на землях для ЛПХ

Личные хозяйства нуждаются в постройках, пригодных для длительного пребывания:

  • садовые домики,
  • капитальные дачные дома,
  • бани, санузлы,
  • сараи и иные помещения для хранения.

Длительное пребывание отличается от постоянного проживания возможностью прописаться по адресу участка. Чтобы зарегистрироваться в капитальном строении, нужно перевести землю из земель для ЛПХ в земли ИЖС. В некоторых случаях это происходит без проблем, в других это оказывается невозможно. Всё зависит от расположения земли и её статуса. Дело в том, что некоторые земли оказываются в списке особо охраняемых, и вносить подобные изменения в кадастровый паспорт запрещено.

Как построить частный дом: получение разрешения, регистрация строения

На данный момент действует так называемая «дачная амнистия» — закон, по которому зарегистрировать дом, построенный на дачном участке, можно без предоставления разрешения на это строительство. Иными словами, владелец земли ЛПХ строит дом, а затем зарегистрирует его в Кадастровой палате. Это правило действует и для давних построек.

Ограничения по строительству:

  • на землях для СНТ нельзя возводить больше одной постройки определённого назначения (можно только один жилой, один сарай, один гостевой дом и тд),
  • ряд запретов есть при выборе места для постройки: она не должна мешать соседям, перегораживать выезд, затрагивать коммуникации,
  • на этих наделах невозможно возвести крупный промышленный объект сельского хозяйства, так как обычно земли ЛПХ имеют небольшие площади.

Земли КФХ: что разрешено и что запрещено строить

Сельскохозяйственные угодья имеют особый статус и ценятся выше прочих, так как они универсальны. Земля поселений применима только для жилищного строительства, промышленные наделы не пригодны ни для проживания, ни для ведения хозяйства. С/х угодья – обычно, плодородные, ровные. Это позволяет использовать их и для строительства, и для проживания, и для возделывания. Поэтому за освоением крупных наделов сельхоз назначения государство строго следит.

Приобретая в собственность или в аренду поле КФХ с планами выстроить дом, владелец (арендатор) обязан:

  • доказать, что действительно ведёт крестьянскую фермерскую деятельность,
  • использовать землю в тех целях, для которых она предназначена.

В зависимости от типа хозяйства разрешено возводить капитальные строения:

  • жилые дома – для постоянного пребывания лиц, возделывающих землю или управляющих этим,
  • подсобные помещения – птичники, коровники, свинарники,
  • сооружения, обеспечивающие жизнедеятельность фермерского хозяйства.

Примечательно, что фермой считается не только крупное подворье, но и небольшое хозяйство на несколько голов. Закон учитывает, что даже небольшому количеству обитателей нужен ежедневный круглосуточный уход.

Запрещены к строительству:

— многоквартирные и офисные здания.

Жилой дом (коттедж) может построить собственник, если:

  • он вынужден постоянно находиться на территории участка,
  • он получил разрешение на строительство.

ВАЖНО. Поэтому, приобретая надел для строительства дома, нужно следить за тем, чтобы в кадастровом паспорте было указано назначение ЛПХ, а не КФХ. В первом случае не требуется разрешение от Земельного Комитета.

Как получить разрешение на строительство

Собственник предоставляет в муниципалитет (Земельный Комитет):

  • личные документы,
  • кадастровый паспорт,
  • документы о межевании территории,
  • подтверждение ведения фермерской деятельности,
  • проект будущей постройки.

После рассмотрения заявки муниципалитет выносит решение: положительное или отрицательное.

Что будет, если построить дом без разрешения

Муниципалитет, обнаружив незаконную постройку на земле КФХ, обратится в суд. Судья рассмотрит обстоятельства дела и вынесет решение о сносе, только если:

  • постройка закрывает доступ к инфраструктуре или мешает соседям,
  • она находится в природоохранной или санитарной зоне,
  • она располагается в непосредственной близости от объектов магистральной инфраструктуры: нефте или газопровода, водных коммуникаций, электричества.

Если дом не попадает ни в одну из этих категорий, сносить его не придётся. Однако, оформить как постройку, прописаться и получить адрес не получится. Не удастся его застраховать от пожара, и в случае стихийного бедствия владелец не получит компенсацию от государства, которая положена всем потерпевшим бедствие.

Как прописаться в доме на земле для сельскохозяйственных нужд

Регистрация во вновь построенном жилище иногда жизненно необходима. И сделать это бывает сложно, если дом не построен на земле для ИЖС.

Если строение возведено в садовом товариществе, зарегистрировать его проще: в этом случае действует «дачная амнистия», а к качеству постройки не предъявляется высоких требований. Единственное, что требуется от владельца, — перевести землю из СНТ в ИЖС.

С землями крестьянского фермерского назначения дело обстоит сложнее.

Регистрация возможна только в доме, строительство которого было разрешено. Дом должен полностью соответствовать проекту, предоставленному в заявке на разрешение. Он должен быть капитальным, пригодным для круглогодичного проживания. Самая большая трудность для владельцев – доказать это.

Дело в том, что в законе нет чётких критериев пригодности. Так, в северных регионах дом должен оборудоваться системой отопления, в южных она не нужна, а в средней полосе бывает сложно определить её необходимость.

Назначение дома на земле КФХ будет одно: регулярное пребывание для поддержания фермерского хозяйства. В некотором роде, офис для животновода. Законность круглогодичного проживания доказывается обращением в суд, проведением экспертиз и тратой времени. Делать это можно бесконечно долго, так и не добившись положительного решения.

  • дом зарегистрирован как объект собственности,
  • на него оформлен паспорт БТИ.

Заключение

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения имеет ограничения и правила. В основном они направлены на защиту полезных угодий от застройки и обеднения. Плодородная земля – национальное достояние, её кадастровая стоимость бывает в разы выше средней, чем у промышленных наделов или поселений. Но, несмотря на сложности и ограничения, владельцы легко могут возводить разрешённые постройки. В первую очередь, это те, которые обеспечивают удобство в освоении земель. Особенно, это касается фермерских хозяйств, которые невозможно вести без постоянного пребывания на участке.

Разбираемся с определениями

Весь земельный фонд России разделён на семь категорий по целевому предназначению. Есть территории, выделенные под градостроительство и промышленные объекты. Получить разрешение на строительство не составит труда.

Существуют земли, относящиеся к категории природоохранных зон. Они не предназначены для жилищного строительства и находятся под охраной государства. То же самое относится к землям резерва, которые временно изъяты из оборота.

Отдельной строкой идут земли сельскохозяйственного назначения. Эти территории расположены вне градостроительных образований и предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности. За нецелевое использование или загрязнение таких угодий полагается административная и гражданская ответственность.

На 2019 год, участки сельхозназначения предназначены для:

  • ведения подсобного хозяйства в личных целях,
  • производства сельскохозяйственной продукции и растительного сырья,
  • устройства фермерских хозяйств,
  • садоводства,
  • разведения пресноводных рыб в искусственных или натуральных изолированных водоёмах.

Как видите, о строительстве жилого дома или технических построек речь не идёт. Однако, сельское хозяйство невозможно без развитой инфраструктуры. Поэтому допускается строительство коровников, курятников, складских помещений, дорог, обустройство ангаров для автотранспорта.

Обычно для возведения жилого дома требуется перевод участка сельхозназначения в другую категорию. Это связано со сбором довольно внушительного пакета и получением соответствующего разрешения от местного муниципалитета.

Исход такого решения весьма неоднозначен: в равной степени можно получить одобрение и отказ. Отсюда возникает вопрос: можно ли строить дом без этой бумажной волокиты? Оказывается, можно, при соблюдении определённых условий.

Как выяснить возможность застройки земельного участка

Непонимание возможности или невозможности строительства на собственном участке - факт неприятный.

Основная его причина - изначально сформированное неверное представление владельца земли: «раз земля моя, то именно я и должен принимать решение о том, как и что мне строить на своём участке».

Такое отношение может привести к проблемам. Особенно острыми они становятся для земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Поиск решения приводит собственника надела к юристам или в администрацию поселения. Приходится слышать от специалистов пояснения:

  • про некие «запретные или охранные зоны»
  • про земли запаса
  • про фонд перераспределения
  • про территориальные зоны и градостроительные регламенты, утвержденные правилами землепользования и застройки
  • т.д.

Далее начинается выяснение вопроса о том, каким же образом земельный участок оказался в той зоне или отнесён к той территории, где жилищное или другое строительство запрещено.

Единственным выходом из проблемной ситуации с застройкой участка становится изучение основ земельного и градостроительного законодательства. Со временем приходит понимание: нужно иметь представления:

  • о категориях земель
  • о разрешённых видах использования земельных участков (ВРИ ЗУ)
  • о функциональным зонам в генеральных планах поселений
  • о территориальных зонах ПЗЗ
  • о градостроительных регламентах
  • т.д.

Итогом мытарств и освоения «земельной и градостроительной науки» становятся знания:

  • о том, что разрешённое использование земли осуществляется в соответствии с зонированием территории
    • его материалы отражается в картах-схемах Правил землеустройства и застройки (ПЗЗ), принятых в поселениях
  • о том, что в соответствии с ПЗЗ внутри каждой категории земель выделены территоиальные зоны
  • о том, что для каждой зоны устанавливается градостроительный регламент
    • устанавливает ряд видов разрешённого использования использования земельных участков
    • определяет основные, вспомогательные и условно разрешённые ВРИ ЗУ
  • о том, что уточнить:
    • статус своей земли можно, например, на публичной кадастровой карте (здесь)
    • градостроительный регламент - заказав выписку из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для той территориальной зоны, к которой относится участок
    • наличие на участке зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), вносящих ограничения по строительству, - тоже с помощью публичной кадастровой карты

Что нужно знать перед покупкой земельного участка

Прежде всего, нужно чётко определить цель покупки земельного участка:

  • построить дом
  • стать фермером
  • создать производство по переработк сельхозпродукции
  • т.д.

Для реализации своих планов необходимо выбрать участок, вид использования которого будет соответствовать поставленной цели. Может случиться и так, что перед строительством потребуется произвести мероприятия по изменению разрешённого использования земельного надела.

Собственник земельного участка может выбрать любой ВРИ из тех видов, что предусмотрены в конкретной территориальной зоне, в которую включён земельный участок..

Нужно учитывать, что свободный выбор ВРИ ЗУ ограничен для целого ряда случаев. Это связано с тем, что для некоторых видов земель градостроительный регламент (пункты 4, 5, 6 статьи 36 Гр.К РФ):

  • или не распространяется
  • или не устанавливается

К таким участкам относятся те, что находятся:

  1. в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации
  2. в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия
  3. в границах территорий общего пользования
  4. на землях, предназначенных для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами
  5. на землях, предоставленных для добычи полезных ископаемых
  6. на землях лесного фонда
  7. на землях, покрытых поверхностными водами
  8. на землях запаса
  9. на землях особо охраняемых природных территорий (ЗОУИТ):
    • за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов
  10. в составе с/х угодий в составе земель с/х назначения
  11. в составе земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития

Прежде чем перейти к вопросам строительства на землях с/х назначения, рассмотрим обычные ситуации по застройке земельных участков, предназначенных:

  • для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
  • для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в черте населённого пункта
  • для садоводства

С установленными видами разрешённого использования земельных участков после вступления в действие нового Классификатора ВРИ 2019, можно ознакомиться здесь.

Участки для строительства домов и коттеджей в черте поселений и за её пределами

Строительство домов и коттеджей с гаражами, банями и саунами, надворными постройками можно вести на земельных участках:

  • для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
  • участках для личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  • приусадебных участках
  • участках для малоэтажного жилищного строительства

Такие наделы находятся на территории посёлка, деревни, города. Они относятся к категории земель «земли населённых пунктов», а значит в построенных на таких участках домах можно прописаться, присвоить дому почтовый адрес.

Примечание

Есть участки для личного подсобного хозяйства, находящиеся за пределами населённых пунктов. Это полевые участки ЛПХ. Они относятся к категории земель с/х назначения. Вопросы строительства на таких участках рассмотрены в данной статье ниже.

Возможно строительство домов и коттеджей с гаражами, банями и саунами, надворными постройками и на участках для садоводства. Они могут быть как в черте населённого пункта, так и за его пределами. В последнем случае садовые участки относятся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения».

Невозможно строительство домов для проживания на земельных участках для огродничества, не зависимо от того, находятся они в черте населённого пункта или за его пределами.

Строительство на землях сельхозназначения

В соответствии с целевым назначением ЗУ и его разрешённым использованием строительство на земельных участках разрешается при соблюдении:

  • градостроительных регламентов
  • строительных, экологических, санитарных, противопожарных правил
  • иных правил и нормативов.

Указанное требование распространяется и на участки с/х назначения. (статья 40 ЗК РФ).

Из состава земель сельскохозназначения выделим те, где Земельным и Градостроительными кодексами РФ определена возможность строительства соответствующих объектов.

Предстоящие изменения в Земельном кодексе РФ в отношении строительства на фермерской земле

На заседании кабинета министров, состоявшемся 21 июня 2018 г. премьер-министр Правительства РФ Дмитрий Медведев в своём выступлении отметил, что уже рассмотрен законопроект, предусматривающий внесение изменений в Земельный кодекс РФ:

«Вносятся изменения в Земельный кодекс. Цель - навести порядок с определением правового режима земель различного назначения. У фермеров в этом случае появляется возможность строить дома на землях сельхозназначения. Разумеется, при определённых ограничениях как по предельным параметрам домов, так и по запрету на перепродажу земли под этими домами.

Люди, которые арендовали землю для личного подсобного хозяйства или огородничества, смогут выкупить её без торгов - при условии её надлежащего использования в течение 3 и более лет.

Кроме того, этот законопроект защищает интересы собственников. Если регламенты использования земли были изменены без согласования с ними, то убытки должны гаситься за счёт бюджета соответствующего уровня.

Новая система использования земель будет опираться на целый ряд документов. Это и градостроительные документы, и лесохозяйственные регламенты, положение об особо охраняемых природных территориях и некоторые другие».

Источник информации - публикация в Российской газете от 21.06.2018 г., ознакомиться с которой можно здесь)

Проект ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешённого использования земельных участков)» (№4621П-П13 от 25.06.2018 г.) рассмотрен и принят в первом чтении на заседании Государственной думы РФ, принявшей соответствующее Постановление 9 октября 2018 года).

Вопрос о перспективе строительства на фермерской земле, отражён в законопроекте следующим образом (на странице 72 в тексте документа, указанного в приведённой ссылке):

«Внести в Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»(№ 74-ФЗ от 11 июня 2003 года следующие изменения:

1) пункт 1 статьи 6 после слов «земельный участок» дополнить словами «жилой дом»,

2) статью 11 дополнить пунктом 21 следующего содержания:

На земельном участке, предназначенном для осуществления деятельности фермерского хозяйства, допускается:

строительство одного жилого дома с количеством этажей не более 3-х, общая площадь которого составляет не более 500 м 2 и который предназначен для проживания членов такого хозяйства.

Образование земельного участка, на котором расположен такой объект, не допускается, за исключением случаев прекращения фермерского хозяйства.

Отчуждение указанного объекта проводится только вместе с отчуждением земельного участка, предоставленного для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности, или прав на такой земельный участок».

При строительстве жилого дома на фермерской земле необходимо соблюдать нормы и требования, ознакомиться с которыми можно здесь.

Таким образом, законопроектом планируется возможность строительства жилого дома на земельном участке, предоставленном крестьянскому (фермерскому) хозяйству. При этом, в целях недопущения злоупотребления этим правом и исключения застройки земель с/х назначения, предусматривается ряд ограничений. Конкретнее, вводится запрет на образование земельного участка под таким домом и на его перепродажу.

II. Земельные участки для личного подсобного хозяйства (полевые участки)

Правовой режим таких участков и деятельность на них регулируется ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (№ 112-ФЗ от 07.07. 2003 г. в ред. 2016 г.)

Земельный участок для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) может быть как в составе земель населённого пункта, так и в составе земель сельскохозяйственного назначения (полевой).

Полевой участок для ЛПХ

Полевой земельный участок для ЛПХ используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на них зданий и строений. (пункт 3 статьи 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»). В ранее выданных свидетельствах на право собственности на такие участки и в современные Выписки из ЕРГН включается обременение: «без права возведения зданий и строений».

Запрет на строительство капитальных объектов на полевых участках ЛПХ изложен и в Классификаторе ВРИ - 2019:

  • наименование ВРИ:
    • ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (код 1.16)
  • описание вида:
    • производство сельхозпродукции без преимущественного права строительства объектов капитального строения

О запрете на строительство некапитальных объектов (бытовка, сарай, навес и др.) речь не идёт.

Имущество для ведения ЛПХ

К имуществу, используемому для ведения личного подсобного хозяйства (статья 6), относятся:

  • приобретённый для ведения ЛПХ участок
  • жилой дом (для участков ЛПХ и приусадебных участков в населённом пункте или полевых участков, на которых жилые здания были построены до введения Классификатора ВРИ)
  • производственные, бытовые и иные здания
  • строения и сооружения, в том числе теплицы
  • сельскохозяйственные животные
  • пчёлы и птица
  • сельскохозяйственная техника
  • инвентарь
  • оборудование
  • транспортные средства
  • иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство

Закон определяет возможность деятельности на полевых земельных участков для ЛПХ ведения непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Этой деятельностью могут заниматься только граждане, но не юридические лица. Личное подсобное хозяйство не может вестись юридическим лицом и в нём нет членов хозяйства.

К лицам, ведущим ЛПХ, не предъявляются какие-то особые требования, связанные с наличием у них образования, квалификации и т.п.

Регистрация ЛПХ не требуется. Производится только запись в похозяйственнй книге (статья 8). Для проверки этого факта или получения необходимой справки для случая продажи участка нужно прибыть в местную администрацию.

Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи .

С/х продукция, произведенная и переработанная при ведении личного подсобного хозяйства, является собственностью граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. Продажа излишков продукции не облагается налогом. Уплачивается только земельный налог.

Если на участке для ЛПХ есть общераспространённые полезные ископаемые (глина, песок нестекольный и некоторые другие его виды, известняк, сланец негорюий, сапропели и др.), а также торф, лес, водные объекты, они могут быть использованы собственниками таких участков для различных внутрихозяйственных нужд (пункт 1 статьи 40 Гр.К РФ).

Что касается порядка добычи полезных ископаемых и их объёмов, то они определяются Законом РФ «О недрах», другими нормативными актами РФ, а также нормативными актами субъектов РФ.

С земельными участками для ЛПХ можно совершать любые сделки в соответствии с гражданским и земельным законодательством: купля-продажа, аренда.

Единственное и обзятельное требование перед сделками - участки должны быть на государственном кадастровом учёте (пункт 1 статьи 37 ЗК РФ, а сделки с участками с/х назначения проводить в соответствии с пункт 1 статьи 8 ФЗ «Об обороте земель сеьскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24.07.2002 г.).

Земельные участки для сельскохозяйственной деятельности

«Для сельскохозяйственного производства» - это вид разрешённого использования участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Такой ВРИ земельным участкам присваивался до 2019 года - до момента вступления в силу Классификатора ВРИ.

Правовой режим участков для с/х производства и их использование регулируется Земельным кодексом РФ (пункт 1 статьи 78).

Участки для с/х производства обладают уникальными природными свойствами, плодородием, позволяющими выращивать на них сельскохозяйственную продукцию, проводить обработку земли для производства сельскохозяйственных культур и иной сельхозпродукции, а также осуществлять хранение и переработку этой продукции.

Для с/х производства могут использоваться и земельные участки, относящиеся к сельхозугодьям. Они различаются по видам культивируемых групп растений и способу воздействия на землю и растения, то есть по комплексу применяемых агротехнических мероприятий.

Участки для сельскохозяйственного производства используются для различных целей:

  • для ведения сельскохозяйственного производства
  • для создания защитных лесных насаждений
  • для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей
  • для целей аквакультуры (рыбоводства)

Такие участки предоставляются:

  • крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности
  • гражданам, ведущим личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество
  • хозяйственным товариществам и обществам
  • производственным кооперативам
  • государственным и муниципальным унитарным предприятиям
  • иным коммерческим организациями, в том числе потребительским кооперативам, религиозным организациям
  • казачьим обществам
  • опытно-производственным, учебным, учебно-опытным и учебно-производственным подразделениям научных организаций
  • образовательным организациям, занимающихся подготовкой кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций
  • общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов

Обычно для участков с разрешённым видом использования «для сельхозпроизводства» указывался и конкретный вид сельскохозяйственной деятельности: пашня, животноводство, многолетние насаждения:

  • пастбище:
    • сельскохозяйственное угодье, систематически используемое для выпаса животных (такое использование является основным,
    • земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью
  • многолетние насаждения:
    • с/х угодье, используемое под искусственные насаждения древесных, кустарниковых (без лесной площади) и некоторых травянистых растений, предназначенных для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции
  • залежь:
    • земельный участок, который ранее использовался под пашню и более одного года не используется под посевы сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар

Для с/х производства используются и участки, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, для выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса скота, заготовки кормов. В числе таких угодий:

Отдельную категорию угодий составляют оленьи пастбища, обладающие самостоятельным правовым режимом и подлежащие особой охране.

К угодьям относятся также залежные земли, т.е. пашня, которая более одного года, начиная с осени, не используется для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлена под пар.

Сельскохозяйственные угодья - наиболее ценные земли, характеризуемые высоким естественным плодородием, либо мелиорированные земельные участки.

Они закрепляются за с/х предприятиями различного типа, фермерскими хозяйствами, учебными и научно-исследовательскими организациями.

На земельных участках с разрешённым видом использования «для сельскохозяйственного производства» можно было построить специализированные здания и сооружения:

  • животноводческую ферму
  • разборный ангар
  • здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции
  • иные постройки, обеспечивающие сельскохозяйственную деятельность

ВРИ участков с/х назначения по Классификатору ВРИ-2019

После вступления в силу Классификатора ВРИ - 2019, объединившим все виды участков с/х назначения в один раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование», ведение хозяйственной деятельности, которую можно вести на участках, детализировано достаточно жёстко, а перечень таких участков не содержит ВРИ «для сельскохозяйственного производства»:

  • код 1.1 - растениеводство
  1. участок предназначен для ведения с/х работ по выращиванию культур
  2. содержание данного ВРИ применимо по отношению строительства объектов недвижимости по позициям 1.2-1.6
  • код 1.2 - выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур
  1. допускается осуществление сельхозработ, с использованием зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур
  • код 1.3 - овощеводство
  1. осуществление деятельности, связанной с выращиванием бахчевых культур, картофеля, листовых, луковичных и плодовых групп
  2. допускается строительство теплиц
  • код 1.4 - выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур
  1. осуществление хозяйственной деятельности на с/х угодьях, связанной с производством чая, лекарственных и цветочных культур
  • код 1.5 - садоводство
  1. земельные участки, предназначенные для выращивания садово-ягодных растений, винограда, и прочих многолетних культур
  • код 1.6 - выращивание льна и конопли
  1. осуществление хозяйственной деятельности, в т.ч, на с/х угодья, связанной с выращиванием льна и конопли
  • код 1.7 - животноводство

ведение хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием продукции для животноводства, в том числе:

  1. покос сена
  2. выпас крупного и мелкого рогатого скота
  3. разведение племенного животноводства
  4. размещение зданий и прочих сооружений для животных
  5. здания и сооружения для хранения и переработки сельскохозяйственных культур

Данный стандарт ВРИ может сочетаться с Классификаторами стандарта 1.8-1.11, 1.15, 1.19, 1.20

  • код 1.8 - скотоводство

осуществление деятельности на сельхозугодьях, которые используются:

  1. для разведения крупного рогатого скота - овцы, коровы, лошади, олени, верблюды
  2. для сенокоса, выпаса крупного рогатого скота, производство кормов
  3. размещение зданий и сооружений для крупного рогатого скота
  4. для размещения племенных животных и разведения племенной продукции или материала
  • код 1.9 - звероводство

осуществление деятельности, связанные с разведением пушных зверей в неволе:

  1. размещение зданий и сооружений:
      • для разведения пушнины
      • для переработки пушнины
      • для хранения кормов
  • код 1.10 - птицеводство
  1. осуществление разрешённой деятельности, связанной с выращиванием и разведением всех категорий домашней птицы, в том числе из группы водоплавающих
  2. размещение зданий, построек и прочих объектов для содержания птиц, разведения животных и птиц одновременно
  3. первичная переработки птицы
  4. разведение племенных животных и птиц, в том числе семенного материала
  • код 1.11 - свиноводство

Осуществление производственных целей по содержанию свиней:

  1. размещение зданий и сооружений, используемых под свинокомплексы общего предназначения
  2. размещение зданий для переработки и хранения кормов для свиней
    разведение племенного материала и продукции
  • код 1.12 - пчеловодство

осуществление хозяйственной деятельности, с использованием продукции пчеловодства:

  1. разведение пчёл и прочих полезных насекомых
  2. содержание ульев
  3. размещение сооружений и оборудования, используемых для переработки продуктов пчеловодства
  • код 1.13 - рыбоводство
  1. осуществление деятельности, связанной с содержанием и разведением рыб (подтипы аквакультур)
  2. размещение зданий и сооружений предназначенные для поддержания жизни и разведения аквакультур
  • код 1.14 - научное обеспечение сельского хозяйства
  1. проведение научной, а также селекционной работы
  2. ведение сельского хозяйства, как предмет научной деятельности для отбора образцов растительного и животного миров
  3. размещение коллекций для растений генетической группы
  • код 1.15 - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции
  1. здания и сооружения, используемые для производственных целей хранения и переработки первичной глубокой переработки сельскохозяйственной продукции
  • код 1.16 - ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках
  1. производство с/х продукции без права возведения объектов капитального строительства
  • код 1.17 - питомники
  1. производственное выращивание, а также промышленная реализация подроста для деревьев и кустарников, применяемые исключительно в целях ведения сельского хозяйства, а также иных с/х культур для получения рассады и семян
  2. строительство с последующим размещением сооружений, предназначенных для исключительного развития указанных видов сельхозпроизводства
  • код 1.18 - обеспечение сельского хозяйства
  1. размещение комплексов для ведения машино-транспортных, а также для исключительно ремонтных работ
  2. возведение:
    • ангаров и гаражей
    • амбаров
    • конструкционных водонапорных башен
    • станций трансформаторного типа
    • вспомогательного технологического оборудования, используемого для поддержания технической базы сельхозмашин и оборудования
  • код 1.19 - сенокошение
  1. покос травы, сбор и заготовка сена
  • код 1.20 - выпас сельскохозяйственных животных
  1. выпас сельскохозяйственных животных

Разрешение на строительство

В случае строительства зданий и капитальных строений (капитальный склад, цех, амбар, овощехранилище, мастерская, гараж и т.д.) разрешённый вид использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства» подразумевает необходимость получения разрешения на строительство и, как было отмечено в начале статьи, обязательность соответствия наименования вида использования Классификатору ВРИ.

Некапитальные строения и сооружения (бытовка, сарай, навес и др.), а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использования, возводятся без получения разрешений на строительство (пункт 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). Оформление таких построек в ЕГРН является добровольным.

Участки для личного пользования

Обычно это земли сельскохозяйственного назначения, входящие в территориальные образования садовых товариществ и кооперативов. Согласно действующему законодательству, эти наделы отведены под дачное строительство.

И опять мы сталкиваемся с расплывчатой юридической формулировкой. Что следует понимать под дачным строительством? По нормативным актам, под это определение попадают временные постройки, непредназначенные для всесезонного проживания. Прописаться в таком строении или зарегистрировать его, как объект недвижимости — весьма сложно.

Кроме того, допускается возведение технических построек: навесов, помещений для скота и домашней птицы, теплиц и сараев. Разрешение на строительство перечисленных объектов получать не требуется.

Обратите внимание, что возведение жилого здания, попадающего под определение капитальной постройки, не допускается. Это считается нецелевым использованием выделенного участка.

Кроме того, закон запрещает заниматься любой коммерческой деятельностью, на угодьях, выделенных для ведения личного хозяйства. Чтобы строить дом, потребуется изменение категории земли. Стоит отметить, что для таких участков – это вполне осуществимая процедура.

Фермерские хозяйства

Здесь ситуация выглядит несколько иначе. Земли сельскохозяйственного назначения, отведённые для организации фермерских хозяйств, допускается использовать следующим образом:

  • организация охотничьих угодий с разведением диких животных,
  • использование пахотных и плодородных земель для выращивания агрокультур,
  • обустройство пастбищ, разведение домашней птицы и скота,
  • строительство складских помещений и других строений, необходимых для обеспечения функциональности фермерского хозяйства.

Учитывая, что самому фермеру тоже нужно где-то жить, последний пункт прямо указывает, что можно строить дом на участке сельхозназначения. Если следовать букве закона, такое разрешение даёт статья № 263 ГК РФ и положения 40, 43 Земельного Кодекса.

Однако есть и некоторые ограничения. В частности, допускается возведение жилого строения не выше 3-х этажей. Зато постройку можно официально зарегистрировать, с присвоением адреса и пропиской для собственника.

Земли сельскохозяйственной деятельности

Под это определение попадают участки сельхозназначения, выделенные для обработки земли и производства растительного сырья. Можно ли строить на этой территории?

По закону допускается строительство некапитальных построек хозяйственного назначения. Сюда относятся ангары, складские помещения, производственные цеха, не противоречащие целевому использованию земли.

Для таких сооружений не требуется разрешение на строительство с последующей регистрацией. Если запланировать капитальную жилую постройку, разрешение на строительство нужно обязательно. В этой ситуации, земли сельскохозяйственного назначения подлежат застройке при соблюдении определённых норм и требований.

Pin
Send
Share
Send
Send