Приобретая недвижимость, покупатель рискует остаться без денег. Неважно, совершается ли покупка на первичном или вторичном рынке жилья, необходима проверка юридической чистоты сделки.
Содержание:
- Порядок действий
- Проверка нового жилья
- Опасно ли покупать квартиру у застройщика, что проверить
- Документы
- Новая квартира от юридического лица: проверка чистоты сделки
- Уступка прав требования
- Покупка от собственника
- Выбор квартиры
- Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту
- Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры на вторичном рынке
- Проверка юридической чистоты основных документов
- Если квартира продается по доверенности
- Если продается квартира, полученная по наследству
- Если Продавец имеет супруга
- Если продается не вся квартира, а только ее часть (доля)
- Если продажа квартиры затрагивает интересы Опекаемого лица
- Если в квартире есть прописанные или временно выписанные лица
- Вторичный рынок
- Как проверить чистоту купли-продажи на вторичном рынке
- Проверка правомочий продавца
- Проверка документов на квартиру
- Продажа от содольщиков
- Продажа квартиры (доли) несовершеннолетнего
- Продажа квартиры в общей собственности
- Продажа квартиры в ипотеке
- Для чего нужна архивная выписка о прописанных лицах
- Проверка технической документации
- Выявление задолженности по квартплате
- Где получить документы для проверки чистоты сделки, стоимость
- ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
- Если есть сомнение в судебной истории квартиры
- Если есть сомнение в истории коммунальных платежей
- Если Продавец планирует устранить аресты и обременения квартиры
- Если в квартире проводилась перепланировка (проверка законности)
- Как проверить квартиру онлайн через Росреестр в Интернете
Порядок действий
Выбор сделан, принято решение купить понравившуюся квартиру, теперь задача продавца — определить, что нужно проверять.
Проверка чистоты сделки состоит из нескольких этапов:
- Проверка правомочности продавца. Будь то застройщик, если речь идет о покупке жилья на первичном рынке, или собственник квартиры, у продавца должны быть документы, подтверждающие право на заключение договора купли-продажи, договора долевого участия.
- Проверка подлинности документации. Существует ряд сервисов, позволяющих определить, на кого действительно зарегистрирована недвижимость, была ли выдана застройщику лицензия на строительство, действует ли выданная доверенность. Любой документ можно проверить, а если у физлица нет правомочий на получение информации, это может сделать нотариус.
- Выявление лиц, имеющих право на проживание в квартире.
- Проверка квартиры на наличие в отношении нее споров, судебных процессов, выявление обременений (аренды, ренты, ипотеки, ареста).
- Проверка соответствия фактического состояния квартиры данным, зафиксированным в технической документации. И застройщики, и продавцы квартир в собственности зачастую продают жилье, которое по техпараметрам не соответствует установленным нормам. Исправление ошибок будет стоить немалых затрат (от 10 тыс. и выше, причем стоимость может увеличиваться в разы).
- Проверка оплаты коммунальных услуг (для квартир на вторичке).
Процедура проверки юридической чистоты жилья на первичном и вторичном рынке разнится. Вторичное жилье продает собственник, с ним заключается договор купли-продажи. При оформлении покупки первичного жилья происходит приобретение права требования, которое подтверждается договором долевого участия. В каждом случае необходимо проверить разные пакеты документов, ведь процессы покупки очень отличаются.
Проверка нового жилья
Приобрести абсолютно новую квартиру можно 2 путями:
- Оформить ДДУ. Право собственности при этом не возникает. По документам человек, вкладывающий деньги, имеет право потребовать квадратные метры от застройщика. При этом дом может находиться на стадии завершения или начала строительства.
- Оформить договор купли-продажи с юридическим лицом. Фактически речь идет о покупке жилья на вторичном рынке. Разница в том, что недвижимость ранее приобретена от застройщика неким третьим лицом, вложившим средства в строительство, причем приобретение сделано с целью дальнейшей перепродажи.
Опасно ли покупать квартиру у застройщика, что проверить
По-прежнему оформление ДДУ является наиболее надежной формой взаимоотношений с застройщиком для получения квартиры в перспективе. Права и обязанности сторон регулируются законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Благодаря правкам, внесенным в закон в июле 2018 г., риски для инвесторов снизились. Если договор с застройщиком был заключен после 01.01.2018 г., действуют следующие правила:
- Ранее застройщик мог распоряжаться привлеченными средствами по своему усмотрению, и если он ведал строительством нескольких объектов, у компании была возможность направлять средства на завершение разных домов в рамках одного проекта. Однако изменения в ст. 3 закона пресекают подобные действия. Теперь застройщик не вправе привлекать средства дольщиков на строительство нескольких объектов недвижимости.
- При финансировании строительства за счет средств банка, выданных по целевому кредиту, застройщик должен использовать эскроу-счета. Эта касается только новых проектов.
- Операции по передвижению средств теперь контролируются банками. При уличении в нецелевом использовании финансов счет будет заблокирован, а в компанию нагрянет проверка.
- Застройщик должен обеспечить участнику долевого строительства свободный доступ к информации.
Данные пункты дают покупателю дополнительные гарантии чистоты сделки.
Документы
Согласно ст. 3.1 Закона, застройщик обязан предоставить следующую информацию:
- Учредительную документацию, устав предприятия в последней редакции.
- Свидетельство о государственной регистрации, о постановке на налоговый учет.
- Разрешение на строительство. В нем должны быть указаны сведения: дата выдачи, номер, конечный срок действия, наименование выдавшего документ госоргана.
- Документ, свидетельствующий о праве на размещении жилого дома на данном земельном участке. Следует узнать сведения о собственнике земли, ее кадастровый номер и площадь участка.
- Документы о планировании подключения дома к сетям инженерно-технического обеспечения.
- График реализации проекта. Застройщик должен предъявить поэтапный план строительства с указанием конечных сроков завершения каждого из этапов.
- Годовую отчетность предприятия за последний год, а лучше — за 3, чтобы увидеть состояние дел в динамике.
- Последнее аудиторское заключение о деятельности фирмы.
- Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (если квартира готова).
Изменения в законодательстве не касаются ранее запущенных проектов. Чтобы понять, насколько велика ответственность застройщика, необходимо проверить дату разрешения на строительство. Если документ выдан после июля 2018 г., застройщик подчиняется новым — более жестким правилам. Так, например, согласно п. 1 ст. 3 Закона, средства для строительства могут привлекаться только после того, как застройщик получит разрешение, предоставит проект, зарегистрирует право собственности на землю.
Новая квартира от юридического лица: проверка чистоты сделки
Новая квартира может принадлежать юридическому лицу. Если оно имеет право собственности на жилье, заключается договор купли-продажи. Если же дом недостроен, оформляется уступка права требования. В любом случае нужно проверить юридическую чистоту предстоящей следки.
Уступка прав требования
Уступка прав происходит, если есть некое юридическое лицо, заключившее с застройщиком договор, по которому последний уступает право на одну или несколько квартир. Документом, подтверждающим такую уступку, может быть:
- ДДУ,
- инвестиционный или иной договор.
Если у продавца оформлен с застройщиком иной договор, проследить юридическую значимость документа можно только путем тщательного изучения взаимоотношений юрлица и девелопера. Следует учесть, что продающая компания не отвечает за состояние объекта, который покупателю передаст застройщик.
Покупка от собственника
Если компания оформила на квартиру право собственности, заключается договор купли-продажи. Сведения о передаче объекта отражаются в Росреестре. Покупатель, проверяя чистоту сделки, должен запросить выписку ЕГРН. Из документа будет известно, нет ли на квартире обременений. Кроме этого, чтобы быть уверенным в правомочности действий продавца, следует:
- Затребовать учредительную документацию, устав. Из содержания будет ясно, кто уполномочен принимать решение о продаже объекта.
- Проверить базу предприятий-банкротов (ликвидируемых).
- Получить у компании продавца (не застройщика) правоустанавливающие документы. Это может быть ДДУ, договор переуступки права или иной документ.
- Запросить выписку из ЕГРЮЛ. Так можно проверить, существует ли юрлицо, кто является гендиректором.
- Проверить, не является ли организация-продавец участником исполнительного производства. Если на активы компании наложены обременения, то и рассматриваемое жилье продаже не подлежит.
При продаже жилья от физлиц нужно только согласие собственников. В компании такое решение принимается советом учредителей. В итоге выносится решение. Чтобы удостовериться в законности продажи, необходимо потребовать протокол собрания с решением о продаже.
Быстро получить нужную информацию можно в Федеральной службе судебных приставов или Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Выбор квартиры
В первую очередь Покупателю понадобится определиться с выбором конкретного предложения. Не следует сразу же останавливаться на единственном приглянувшемся варианте. Лучше подобрать несколько квартир для их последующего сравнения между собой. Особое внимание необходимо обращать на такие составляющие, как:
- общий метраж и количество комнат,
- этаж, на котором находится квартира,
- адрес месторасположения квартиры (ближе к центру или на окраине населенного пункта),
- окружающая инфраструктура (школы и детские сады, торговые центры, поликлиники и больницы, парковые зоны, транспортные развязки и т.д.),
- характеристика дома (его общая этажность, оснащенность вспомогательными технологическими системами, а также состояние, качество и долговечность строительных материалов),
- характеристика самой квартиры (тип отделки, обстановка, освещенность, класс жилья – «эконом», «комфорт» или «бизнес»).
Далее Покупателю понадобится исследовать рынок цен. Сделать это достаточно просто: нужно сравнить исходную квартиру и другую квартиру с аналогичными параметрами. Актуальные стоимости жилых помещений регулярно размещаются на сайтах по продаже недвижимости или в объявлениях местных газет. Если при сравнении цен выясняется, что стоимость объекта неоправданно занижена или завышена, это может стать для Покупателя первым «звоночком», предостерегающим от заключения сомнительной сделки.
Затем Покупателю потребуется посетить жилье для его осмотра. Иногда граждане пропускают этот шаг, либо просто обговаривая все детали с Продавцом по телефону, либо перекладывая осмотр на риэлтора. Делать так не рекомендуется, Покупатель получит куда больше информации о жилом помещении, если посетит его самостоятельно и не будет слепо доверять сторонним лицам. При посещении объекта внимание необходимо обратить на:
- личность человека, проводящего осмотр (в идеале это должен быть действующий собственник жилья),
- текущее состояние квартиры, подъезда, дома, двора,
- соседей по этажу и подъезду.
Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту
Проверить новую квартиру на юридическую чистоту оказывается несколько проще, чем квартиру, которой уже кто-то владел. Дело заключается в том, что в случае с первичной недвижимостью Покупатель выступает первым и зачастую единственным хозяином жилья.
Приобретателю нового жилого помещения помогут отзывы, которые можно найти на специализированных Интернет-сайтах. Обращать внимание нужно только на такие пользовательские отзывы, которые содержат имена, фамилии, даты и конкретные факты. Также рекомендуется проследить, какая репутация в целом сложилась у Продавца за время работы на рынке.
Это поможет Покупателю составить начальное мнение о Продавце. Если не возникнет никаких оснований для сомнений и подозрений, Покупатель сможет перейти к непосредственной проверке документации на жилое помещение.
Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры на вторичном рынке
Проверить чистоту сделки при приобретении недвижимости на вторичном рынке – более сложная задача. Обычно такая квартира имеет целую историю смены владельцев, а также прописки и выписки жильцов. Каждый из таких людей может стать потенциальной проблемой при проведении сделки и перерегистрации права собственности, поэтому чем таких граждан больше – тем хуже для Покупателя.
В случае с вторичным жильем одним из самых важных документов можно считать выписку из ЕГРН. Помимо прочих сведений здесь содержится частичная информация о том, становилась ли квартира предметом споров и конфликтов. Во внимание рекомендуется брать как минимум последние 3-5 лет из истории жилого помещения.
Узнать больше об истории квартиры можно и со слов Продавца. Однако чтобы не доверять словам как единственному источнику информации, их понадобится сравнить с реальными юридическими документами на жилье (выпиской из ЕГРН, выпиской из паспортного стола или МФЦ о прописанных лицах и пр.). Если не будет выявлено никаких расхождений, недочетов и спорных моментов, то за безопасность сделки можно не переживать.
Проверка юридической чистоты основных документов
После того, как Покупатель выберет квартиру и Продавца, ему понадобится перейти к непосредственной проверке жилья и документации на юридическую чистоту. Заключение сделки обязательно должно сопровождаться следующими бумагами:
Название | Описание | |
---|---|---|
Документ, где взять | Стоимость | Срок ожидания |
---|---|---|